一、 楼盘概况
区位图（展示）
来自网络
小区图片（入口、典型外立面、施工现状图、整体规划图）
售楼处入口
外立面
施工现场
项目名称：中兴路一号
地址：静安鸿兴路177弄
环线.版块：静安区内环内苏河湾区- 中兴路板块
开发商：万科&融信
产品类型：高层 塔楼
规模（总户数）：占地面积31034㎡，建筑面积109754㎡
容积率：3.54
得房率：70%
物业.费用：万科物业，14.98元/㎡·月
交付标准：精装交付
户型面积：
1房：50㎡ 2房：100㎡（主力户型） 3房：150-200㎡ 4房：150-200㎡
均价：12.98万元/m2
认筹时间. 认筹金：4月30日12：00-5月5日12：00 50万
开盘时间：预计5月12日
交房日期：预计2021年年底
二、 楼盘周边配套
(一) 交通
楼盘周边交通图（含轨交、公交、快速道路）
宝山路站
中兴路站
东宝兴路站
公交
周边道路
地铁：3条（3号线东宝兴路地铁站751米，4号线宝山路665米，8号线中兴路807米）
公交：7条 （ 942 / 952 / 962 / 310/ 78 / 329/ 823中兴路鸿兴路 ）
距人民广场：2.5公里
距上海站：3.4公里
距虹桥机场：17.6公里
(一) 生活配套
中型超市：3个（ 联华超市/ 永辉超市/ 农工商超市）
银行（网点）：5个（ 中国银行/浦发银行/农业银行/邮储/工商）
商圈: 2公里范围内有6个商业中心（IST艾尚天地/ 上海大悦城/ 凯德龙之梦 / 壹丰广场 /凯鸿广场/ 利通广场 ）
医院：4个（上海中医医院/ 第四人民医院/ 第一人民医院 /六一儿童医院）
(二) 人文环境
中学： 市北初级中学/青云中学
小学：静安闸北第三中心小学
幼儿园：童兴幼儿园
(三) 自然环境
黄浦江：直线距离2.8KM
苏州河：直线距离2.7KM
公园及绿地：中兴绿地公园/四川北路公园
点评：楼盘承接了市中心成熟的商圈配套，生活配套非常齐全，南1.5KM大悦城，2-3KM可辐射到人民广场商圈，南京路，外滩源，包括宝格丽酒店，过新建路隧道可到陆家嘴，可享受世界级配套，出行向西1KM上南北路高架，南边轨道700米4号线宝山路站，西800米8号线中兴路站，驾车和轨交都非常便利。项目旁700米中兴绿地公园，最近的童兴幼儿园仅200米，最近的中医医院仅800米,满足居民的生活需求。
户型分析
100平 （主力户型）
105平户型图
样板间
样板间
107平户型图
样板间
100平
样板间
户型点评:
100平的主力户型根据需求，展示了三个不同户型，一居户户型亮点极大的放大了活动开放区域，女主人视角的开放式洗浴空间，270度全景落地窗8楼以上眺望陆家嘴“浦东三件套”,视眼非常开阔。另两种户型为常规的两居室，亮点在于每一种户型所面对的景观资源都不同。
缺点：1.100平户型不带阳台，对于习惯洗晒的南方城市来说，有众多不便。2.100平仅做两房，市面上同面积可做三房满足一家老小需求，并且因为上海换置成本过高，刚需刚改客户慎选。3.楼盘临山路面对6层老公房，甚至公厕，低楼层转角落地玻璃宣称的景观略显尴尬。
48平
48平户型图
户型点评：48平位于中间的一居式，开放式厨房设计，极小空间中满足极大的需求，外置小露台，可以引入采光，同时欣赏到外置景观，精装拎包入住。精巧的面积定位，使门槛降低。缺点：暗卫，仅适宜单身贵族及小夫妻。
三、 价格分析
（一）与周边二手价格对比分析。
万科翡翠雅宾利2016年精装均价9万元/m2，复地新都国际2011年精装均价8.9万元/m2；新湖青蓝国际2017年精装均价8.9万元/m2
（二）楼盘PK。（附近竞争楼盘）
滨江凯旋门均价13.8万元/m2，户型有135m2-145m2的2室，235m2的3室；同期刚入市的碧云尊邸均价11.19万元/m2，户型有190m2的3+1房，230m2的4+1房，310-530m2的别墅产品。
点评：我们看下楼盘背景-总地价格110亿元.楼板价14.3万元/m2开盘价12.98万元/m2，上海“地王之王”在限价政策下，面粉贵过面包已成事实，就楼盘开盘价而言，开发商明显赔钱卖吆喝，但是均价近13万，相对周边的二手价9万均价，明显上涨了不少。
同为精装交付，同为地王项目，总价1800万起的滨江凯旋门凭借江景室外大露台，占据一线滨江外滩的绝佳位置,装修建筑更是高配，预计2020年上半交付，此次共有346组有效认筹，认筹率高达197%,市场反应热烈。同期入市的碧云尊邸产品位于稀缺的碧云国际社区，产品类型更为丰富：花园洋房.联排，价格更优势，医疗.教育等级配极高端，此次共有448组有效认筹，认筹率高达惊人的280%。众观本楼盘虽有大师加持，同价位段，却在医疗.教育.地段.户型等核心产品力确稍逊一筹，导致近期的认筹遇冷。
一、 项目点评（优缺点、升值潜力等）
楼盘位于静安区宝昌路，隶属于原来的闸北，自从“闸北弟”娶了“静安妹”之后，身价暴涨，合并为新静安，一跃而上的房价。新静安“2035年”为国家级规划，“一轴三带”的整体布局，项目正处于贯穿南北的中间地带。
整个楼盘由万科和融信联手打造，万科一手打造近100万方，区域中包含雅宾利一期到三期，打造近50万方的体量，中兴路一号有17万方，规划中还有雅宾利四期，30万方的高端住宅.办公.商业的统合体，与周边旧区100万方融合中兴城片区概念，合力打造上海市中心稀缺高端住宅集中区，中兴路一号将做为全新地标推出。
作为项目的地段和楼盘品质体量规划来说，未来的发展潜力不可估量。
楼盘位于中兴路宝昌路路段，楼栋为小高层为主，楼层总高16-29层不等，因为大力运用了转角，楼面可达到三梯五户，目前认筹开盘为1#与5#。
小区定位为高品质豪宅，客群主要为海龟人士.高阶白领.本地土著等高净值客户。
楼盘的设计者理查德.罗杰斯大师为楼盘设计了几个亮点：
1. 空中连廊的设计加入下沉式花园主题，将社区进行连接，加入了联动性
2. 超级底盘的设计，让居民享底盘商业带来的便利
图片来源于网络
图片来源于网络
3. 高级派的建筑：（1）双线十字结构，体现了建筑结构美学，为转角落地窗的视角享受。（2）楼盘用材为铝材一一般用于航天飞机.飞船高科技，具有耐久性.抗腐蚀.防潮防菌性，而且质地很轻。 （3）楼盘外立面色彩--楼盘用于橙色.红色为主色调，设计师赋于每栋楼自已的主色调：橙红色.火焰红等
4. 高颜值会所：蓝色色调的烘型土耳其网红泳池， 下沉式会所的爱马仕主题秘密花园，健身房瑜珈房，仲夏夜之梦主题的下沉花园。
网红泳池
会所
在近期的上海10W+豪宅开盘中，大多日光清盘，但中兴路一号认筹遇冷，小编分析有以下几点：
1.小编在周围走了一圈，发现版块区域中宝昌路.止园路.天通庵路等路段都在拆迁或待拆状态，这意味着，后续居住会有不少嗓音。目前周边的环境还是比较杂乱，就是一座被拆迁房与老公房包围的豪宅，显得很格格不入，有城市的断裂感，品质下跌。
止园路待拆迁
宝昌路在修外立面
2.区域版块没有优质的学校，周边只有菜小，没有梯队。据内部不完全宣称，中兴路一号与雅宾利中间有个教育用地，万科在与静安第一阶队三所学校协谈：一中心，一师附小，静教院选其一。但也仅仅是没落地的规划。
3.价格在周边二手均价9万没有优势，在竞品位置规划配套又处于劣势。
4.户型的局限性很大，不能满足大部分老小家庭。
5 .项目自带5000m2保障房。
6.购房者对区域版块与价格匹配度的不认可，换句话，版块认可和预算远超心里价格，10W以上定位豪宅，完全可以有更多的选择。
以上因素也让中兴路一号一路高开低走，市面不缺购买力，但消费者也越来越清晰自已的需求，产品力的核心竞争力也决定了受欢迎程度，所以预估地王之路在未来还有很长一段路要走。
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