大家好，我是老萨。今天想和大家聊的话题是，前段时间出台的不动产私募基金允许投资国内房地产市场的政策，以及这个政策会对中国房产市场带来多大的影响。因为，这也算是老萨的本行，私募基金行业，所以今天等于是老萨以一个从业人身份和大家聊聊这个政策会带来多大的影响。
首先，我认为这次政策的出台不会对国内楼市产生任何影响，相较于去年底密集出台的一系列政策，此次不动产私募基金的影响力几乎可以忽略不计。因为从去年放开疫情管控后，国内对于房地产企业以及楼市的政策发生180度的转变，从之前连续几年的高压政策转换成扶持鼓励的态度。
的确，政策的转变，给房产企业带来积极的作用，像之前各地的停工，缓工的情况就大为好转。还有各地的新建商品房的销售速度，对比22年，也出现明显的好转。这些都是去年底开始发布的政策所带来的积极作用。
至少目前房开企业的资金压力要比前几年好很多，让房产企业能有资金能投入到新建商品房用于施工建设。当然，最直接的效果就是房产企业有资金再次参与土地市场。毕竟，全世界来看，短期拉动经济最好的行业还是房地产。
那么此次的私募基金的政策和以往基金政策最大的不同在于，这次是允许私募资金投入到存量的新建商品房。因为之前的政策严格要求资金不得投资国内新建商品房的市场，只允许投资在持有型物业，类似办公楼，酒店，商场等，但不得投资销售型的商品房。而这次的政策无疑打开了一道口子。
而存量商品房本来就是一个很模糊的概念，举例来说，一个新建商品房的小区，你可以认定剩余 10%的房源是存量，也可以认定剩余80%的是存量。尤其是之前销售不畅的时期，很多地区的商品房很难卖掉，自然就剩下很多存量房源。
所以，我认为此次的政策主要就是为了解决存量房源销售压力，允许资本以基金投资的方式，并且绕过部分地区限购的条件，实现销售的去化。
那么这个政策出台会带来多大的影响呢，我认为是微乎其微，我看网上，包括一些财经媒体的解读，说此举是变相给到限购人群购买房产的机会，利好于有钱人。但是，我认为这样的逻辑不成立。
首先，如果你真的看好房产市场，本身有很多的投资方式，并不仅仅局限在房屋买卖这一种方式。最简单的就是你可以买房地产公司的股票，或者买房地产的指数基金类似ETF等。无论是收益率，分红率还是流动性各方面，我觉得一定优于房屋买卖上。
其次，私募基金还需支付管理费，超额业绩报酬。明显股票等证券类的产品收益率不见得比私募基金差。
而且，此次不动产私募基金本身也有很多尚需完善的细节。有以下几个方面：
首当其冲就是退出渠道的问题。
作为一名私募基金经理，我在做任何投资之前最先考虑的就是风险控制，而重中之重就是退出渠道安排。假设我购买不动产私募基金份额，未来某个时点我准备退出时，却找不到愿意接受份额的投资人，这个问题就很严重了。因为房地产私募基金本来就是一个小众的金融市场，并没有大量的投资人参与其中，更何况很多投资人之前投资的钱还没有拿回来。相较于公开市场，退出渠道比较窄。
其次，政策的风险。简单来说，此次不动产私募基金政策能持续多久，是有个很大的疑问。我们做投资的，最怕就是政策摇摆，一会往右，一会往左。房地产是兴奋剂，不能常吃。如果楼市保持5年高速增长，最后的结局大家其实心理都很清楚。这就是一个击鼓转花的游戏，庞氏骗局罢了，只是很多人默认为自己不是最后的那个人而已。因此，我认为此次政策出台也仅仅是帮助房开企业，地方政府度过难关罢了。如果过几年经济好转了，估计又要恢复原来对房产行业的打压政策。
因为这个情况之前是发生过得，2018年，因为政府对于房产市场的调控，导致市场下行，之前发行的房地产私募基金因为政策的变更，整个行业有相当比例的基金份额至今都没有退出。前车之鉴，我相信对于每个经历过的投资人和基金经理，都会对这次政策产生疑惑。
第三个就是投资门槛的提高，我认为，也只会有极少部分的玩家会参与。因为基金法对于合格投资人的定义是100万的自有资金，这次抬高至1000万。以目前私人资本或是民间资本，在经济不景气的情况下，都存在缩水的情况。那唯一能剩下的就是国有资本，而这些都是机构资金。所以，最终这个又变成是少数人玩的游戏。
坦白来说，这次政策的发布更像是一个资金流转的游戏。关于资金流转使用有个经典的故事。有个餐饮店的老板欠卖猪肉的100块钱，卖猪肉千卖饲料的100块钱，卖饲料欠餐饮店老板100块饭钱。有一天，卖饲料的在路上捡到100块钱，把钱了给餐饮店老板，餐饮店老板把钱还给了卖猪肉的，而卖猪肉把钱还给了卖饲料的。一张100块，把所有人的债务都清偿了。
房地产其实也是这样的游戏。国家印了一笔钱，国家把钱给了国有资本，国有资本把钱给了房地产企业，房产企业有了钱盖了房子，卖了房子后，把钱投到土地市场，买了土地。政府把地卖给开放商，最后拿到了钱。看似每个环节的人都很高兴，但实际上最终买单却是买房人。尤其是现在，高位站岗，除了刚需没办法，这个时点你还想投资买房真是需要慎重考虑。
所以，这次私募基金的出台，我认为是即去年房开企业的股权融资，债权融资放开之后，完善了房产企业基金融资的渠道。允许资本，主要是国有资本，公有资本投资房地产市场，而且，事实上，在我们的实际操作中，这些基金的资金全部流向的需要纾困的房产项目，至于有些人想象的允许变相炒房，那是空穴来风，无稽之谈。说实话，这种项目白给你都不要。
还是那句话，这些政策和咱们老百姓没啥关系，别挣着100块钱，操心100万的事，该吃吃，该睡睡。人生苦短，及时行乐。
好了 这期关于不动产私募基金政策的视频就做完了，我们也是随便聊聊，如果你真的感兴趣，可以给我留言，我们再深入探讨。好吧 关注我 中介带我去看房，记得转发点赞加收藏，我们下期再见。
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