中国证券监督管理委员会（“
证监会
”）于2023年2月20日公告启动不动产私募投资基金（“
不动产试点基金
”）试点工作；中国证券投资基金业协会（“
中基协
”）同日发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》及其起草说明（中基协发[2023]4号），允许符合要求的私募股权基金管理人募集不动产试点基金，投资于特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，促进不动产市场盘活存量、防范风险、转型发展。
此试点新政回应了业界呼吁，相较于现存投资于房地产和基础设施的私募股权投资基金以及基础设施公募REITs产品，不动产试点基金适用更加广泛的投资范围1、更加宽松的投融资限制，但相对地，也提高了管理人和投资人的参与门槛。我们期待试点新政为不动产市场引入源头活水，助力管理人管理风险、发掘存量资产的增长潜力，收获稳健丰厚的价值回报。
毕马威特推出《源头活水促发展 | 不动产私募投资基金试点面面观》系列文章，为有意参与不动产试点基金的管理人、投资者和地产业界分享我们就不动产试点基金 “募、投、管、退”不同阶段的相关财税与管理要点。本文作为系列文章的首篇，将从中国税务角度，对不动产试点基金的架构及生命周期内的税务要点进行概要评析。
注释：
1. 目前在中基协登记为股权投资基金的投资范围可包括：商业经营用房、基础设施项目、保障性住房；根据新规，新的不动产试点基金产品类型将增加特定居住用房如存量商品住宅和市场化租赁住房。
一、新政要点
区别于新政颁布前的房地产及基础设施私募股权投资基金，不动产试点基金的政策突破主要体现为：
投资范围方面
在现行可登记为私募股权投资基金的投资范围上，增加了对存量商品住宅、市场化租赁住房的投资范围；
投资结构方面
将基金对外借款的期限由最长一年期放宽至不晚于基金清算完成日，股债比由4:1放宽至1:2（若基金存在自然人投资者）或可由基金合同自由约定（若基金仅有机构投资者）。不动产试点基金在投资者分级、杠杆倍数、扩募限制等方面亦有宽松举措。
相对地，不动产管理经验以及管理规模为此次新增的重要条件，意味着这试点对管理人的稳定性、资金规模和管理经验也提出了更加严格的要求，如：
管理人主要出资人及实际控制人最近两年未发生变更，且不得为房地产开发企业及其关联方；
管理人实缴资本不低于2000万元人民币；
具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币（若不动产试点基金仅有机构投资者，可分别放宽至30亿元、60亿元人民币）且具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验；
投资部门拥有不少于8名具有3年以上不动产投资经验的专业人员，其中具有5年以上经验的不少于3名；
其他注册、内控、合规要求等。
不动产试点基金也提升了基金的出资门槛，要求基金投资者应以适格的机构投资者为主，如：
首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币；
投资者的首轮实缴出资不低于1000万元人民币；
自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%；
以合伙企业、契约等非法人形式通过汇集多数投资者资金直接或者间接投资于不动产基金的，处理除外情形外，应当穿透核查等。
二、新政回应了哪些税务难题
如前述，试点新政同时针对于被投企业借款相关的借款期限和股债比有所放宽，这一规定对不动产试点基金的分配和税务实操领域具有突破性的意义。不动产试点基金可以使用更高的债权比例向项目公司进行“股＋债”投资，通过从项目公司收取借款利息、受偿借款本金，将有利于建立渠道向投资人支付基金存续期间比较稳定的现金流回报。整体有助于解决：
项目公司即便EBITDA可以覆盖利息支出但在会计盈利前无法支付股息的典型回流收益问题；
项目公司减资程序相对复杂、耗时较长也导致在存续期间难以分配现金的困局；
以往从项目公司获得的税后股息红利，在合伙制基金投资人层面通常面临缴纳双重所得税的问题；
扩大的股债比例有利于存续期税盾搭建，从而覆盖整个投资周期的税务优化安排等问题。
在新规公布前，私募股权投资基金因直接借贷与项目公司受到限制，所以明股实债的方式来投资比较常见，但将造成相关融资成本不能视为利息在项目公司扣除，实际上增加了项目公司的税负和融资成本。另一方面，项目公司通过更高占比的借款利息将可以更快地回流项目收益给与基金，基金的投资人仅需针对基金收益在基金投资人层面缴纳所得税，这有利于消除重复征税问题，同时提升基金的整体投资回报水平。但同时要注意，根据现行的中国企业所得税法，项目公司是否能抵扣全额利息成本仍需关注资本弱化和合理利率水平等转让定价规定。就此不动产试点基金设立前的税务筹划与分析就变得更为重要，同时持有期间的后续利息费用扣除的税务跟踪和管理也必须考虑。
特别地，考虑到《中华人民共和国增值税法（草案）》已将贷款服务从列举的不可抵扣进项税的项目中剔除，如果未来允许项目公司抵扣借款利息的进项税额将会进一步降低项目公司的税收负担，避免增值税层面的重复征税，进一步打通增值税抵扣链条，无疑也将是一项重大利好。但由于债股比的放宽，基金将可能通过更高占比的借款利息作为利润回流，因此从基金收益分配角度，基金投资人所获得的投资收益，将要考虑是否按“贷款服务”缴纳增值税及附加税费的问题。
三、税务实践与观察
作为人民币私募股权基金的新增类别，不动产试点基金可以采用合伙制、公司制、契约制（实操中较为少见，暂不做分析）等不同的法律形式。基金发起人需综合考虑商业、法律、税务因素，结合投资项目和投资者的具体情况，对不动产试点基金的法律形式做出选择。公司制基金与合伙制基金的差异主要体现在下述维度：
实务中，合伙制基金在业内较为普遍，其中一个典型架构示例如下：
注释：
QFLP基金亦可投资不动产试点基金。试点新政提出“鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募基金”，亦对QFLP基金提供了豁免穿透核查的优惠待遇，可见证监会、中基协对QFLP基金参与不动产试点基金投资已持认可态度。然而，对于未来QFLP基金是否可以直接参与试点新政投资不动产领域，目前大部分地方政策中对QFLP基金直接或间接投资商品住宅、非自用不动产等限制尚未完全放开，未来地方政策是否会相应调整，有待进一步的实务观察。
有限合伙企业不能作为有限责任公司的单一股东。因而，不动产试点基金通常会持有项目公司绝大多数股权（如99.9%），剩余少量股权（如0.1%）由基金的普通合伙人或其关联方持有。
在典型的合伙制基金架构下，建议不动产试点基金在设立、投资、存续、退出环节等基金生命周期内从以下各方面考虑税务影响：
设立环节
对不动产试点基金的出资额如计入“实收资本”或“资本公积”科目，需要就两个科目的合计金额缴纳0.025%的营业账簿印花税，否则一般无需就出资额缴纳印花税，具体需与合伙企业所在地的主管税务机关沟通确认。
不动产试点基金如向银行借取并购贷款，需要就借款金额的0.005%缴纳借款合同印花税。如果基金通过银行向项目公司发放委托贷款，则项目公司需要按照借款金额的0.005%缴纳借款合同印花税。
不动产试点基金需要关注其增值税纳税人资格的选择（即，作为小规模纳税人还是一般纳税人），结合预期的年利息收入规模和各项开支能够取得进项税发票的情况，进行妥善的事前规划。
投资环节
收购目标资产前将需要考虑交易架构的安排，资产收购、股权收购、或先重组后才进行收购等方案往往导致不同的交易税负，不动产试点基金需结合监管、商业、税务等多个维度的考量，结合交易条款约定的税务承担方式进行更为准确的投资回报测算，而当中的税务考虑点包括：
资产收购方式下，可能会令交易双方产生高昂的企业所得税、增值税、土地增值税、契税税负；
股权收购方式下，则有可能需要从标的公司剥离收购范围以外的资产包或业务包，从而涉及因资产重组所带来的税务影响和交易时间跨度延长；
收购前应充分了解卖方是否实施交易前重组的情况，谨慎评估相关交易对标的资产价值、计税基础等方面的潜在影响，继而通过调整交易结构、标的买价、或者在SPA中相应设置保证、赔偿条款对不动产试点基金进行保护。
2.拟收购标的公司的税务合规情况也是投资环节需要关注的重点。买方不动产试点基金通过实施税务尽职调查，识别收购标的主要和有争议的历史税务问题，确认风险在可控和可接受的范围之内。对于已经确认的风险事项，可以要求卖方在交割前采取补救措施，或者通过降低标的资产买价、在SPA中设置保证、赔偿条款等方式，对买方进行保护。在税务机关一直以来都比较关注房地产企业税务合规情况的背景下，税务尽职调查显得更为关键。
3.买方不动产试点基金还需关注标的公司是否与当地政府存在税收贡献方面的承诺，评估相关税收承诺（以及对应的政府奖励）对标的未来盈利情况以及现金流的影响，减少标的预估价值与未来实际价值的偏离。
存续期间
不动产试点基金需要就取得的利息收入按“贷款服务”缴纳增值税及附加税费。
如不动产试点基金采用合伙制而设立，将属于所得税透明实体，由其合伙人按照“先分后税”的规则分别缴纳企业所得税或个人所得税。
对于法人投资者投资于合伙企业时，归属于其的存续期间基金收益（即项目公司支付的股息、利息扣除基金管理费、托管费、并购贷款利息、税费等其他不动产试点基金层面的各项开支后形成的收益）需要按照适用税率（通常为25%）缴纳企业所得税。通常而言，法人投资者通过合伙企业基金取得的项目公司股息无法适用免税优惠。
对于个人投资者，项目公司所支付的股息、利息在税务处理上不需要并入不动产试点基金的收入，而需按照“利息、股息、红利所得”单独缴纳20%的个人所得税。个人投资者负担的不动产试点基金层面的开支无法从上述所得中抵扣，相关开支将形成亏损在5年期限内结转，从投资退出阶段个人投资者的“经营所得”中扣除（即处置项目公司股权产生的资本利得）。考虑到不动产试点基金的存续期限一般较长，基金层面形成的亏损可能无法在个人所得税前得到有效弥补。同时，对于不动产试点基金是否可以享受针对于创投基金的“单一基金核算”税收政策仍有待观察。
退出环节
不动产试点基金退出项目可能涉及多样化且相对复杂的交易结构，特别是通过基础设施公募REITs退出，需要结合具体案例分析退出环节的税务影响。比如，目前市场比较关注退出环节的架构如何设计，若通过公募REITs方式该如何享受3号公告规定，如何减少层级和相应带来的税务成本等问题。
简单而言，对于不动产试点基金处置项目公司股权产生的退出收益，境内法人投资者需要按照适用税率（通常为25%）缴纳企业所得税；个人投资者需要按照5% ~ 35%的税率缴纳“经营所得”个人所得税，存续期间由个人投资者承担的基金层面的各项开支，可以通过弥补亏损的方式，从该等“经营所得”中扣除。
四、不动产试点基金值得关注的其他课题
对于不动产试点基金可能涉及的其他税务课题，例如项目公司的资本弱化问题、尽职调查中的典型税务风险、与交易对手谈判的税务考虑、如何有效使用控股平台架构、在运营期间是否建立好税务合规和内控体系、CRS / FATCA合规申报和金融账户尽职调查工作以及与公募REITs衔接重组的税务问题等等，本文囿于篇幅，未能遍举。同时不动产试点基金也为Pre-REITs及公募REITs进一步打开了想象空间，本系列文章亦将围绕上述问题展开进一步的解读，敬请读者关注。
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