商品房买卖交易中，当事人锁定交易前一般都会有磋商期，在这个阶段，双方基于诚实守信原则，对将来订立商品房买卖合同预先认定的合意，会通过认购书或认购协议等形式加以明确。与之相类似的表现形式还有订购书、预定书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。由于此类协议并不约定双方当事人关于房屋交易的全部内容，在实践中会产生诸多纠纷，《商品房买卖合同纠纷解释》中对此类协议的性质也做了相应的规定，下面通过一个典型案例，作以浅析。
基本案情
2016年，西安市部分购房者通过签订内部认购合同的方式，购买了闻天公司所开发的“紫衫庄园”项目商品房。2018年2月前后，闻天公司以该项目没有商品房预售许可证为由，将连带本案当事人李某在内的多名购房者陆续起诉至西安市各基层法院，要求确认内部认购合同无效，理由是该房屋没有商品房预售许可证。
「一审」
争议焦点：闻天公司和李某所签订的认购合同的性质？
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。该案争议焦点应为闻天公司和李某所签订的认购合同的性质。如案涉合同系商品房预售合同，则应适用《商品房买卖合同纠纷解释》第二条之规定确认该合同为无效合同，如案涉合同非商品房预售合同，则反之。
该案中，闻天公司和李某签订的认购合同中约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式、付款时间，未对交付使用条件及日期等项目予以约定，现闻天公司认为在签订合同当时已经告知李某，李某在庭审中亦认可该合同系事实上的商品房买卖合同，因此，应认为案涉合同应为商品房买卖合同。因闻天公司在该案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故双方签订的认购合同应为无效合同。
「二审」
争议焦点：1.双方当事人之间是否形成商品房预售合同法律关系？
二审法院认为，双方合同的名称虽为“紫杉庄园内部认购合同”，但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。闻天公司与李某在诉讼中也均认可签订商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，且在合同签订当日李某即支付了房屋总价款1204000元。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条规定，双方之间形成了商品房预售合同法律关系。
争议焦点：2. 双方当事人之间的法律关系，其效力如何认定？
首先，李某在签订认购合同当日即支付了全额购房款，闻天公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，显然违背诚实信用原则。
其次，闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，闻天公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为不应予以支持。
最后，闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。
二审判决：撤销一审法院作出的民事判决并驳回闻天公司的全部诉讼请求。
法律适用
一、商品房认购书性质的认定
在审判实践中，对于商品房认购书的性质认定，一种观点认为，《商品房认购书》是买卖双方基于平等自愿的基础上，表达了自己的真实意思，则从程序、形式、内容上看，认购书都已符合合同的成立要件，构成本约。同时，根据《商品房买卖司法解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
另一种观点认为根据《民法典》第四百九十五条第一款规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。”《商品房认购书》作为独立的合同，从其内容上、目的上具有对将来达成一致的、确定的、正式的商品房买卖合同的特质，主要为了在将来达成正式的商品房买卖合同。依据《民法典》第九十五条第二款规定，“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”这里注意，预约合同的一方当事人仅能请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。
司法实践中普遍性认为商品房认购书本身即为买卖合同，认为只要开发商具备预售或出售的条件，认购书为双方真实意思表示，且内容合法，则认购书具有法律拘束力。
二、商品房认购书效力的认定
一方面，根据《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”可以得知商品房预售许可证明是针对商品房预售行为所作出的强制性规定。在闻天公司诉李某确认合同无效纠纷案中，闻天公司与李某在本案诉讼过程中均认可双方签订的认购合同实质上就是商品房预售合同。因此，本案中双方签订的合同是商品房预售合同，是本约合同而非预约合同。法院认为闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。
另一方面，若是认定为预约合同的《商品房认购书》，则是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所作的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件，即房地产开发企业在取得商品房预售许可证前与买受人签订的《商品房认购书》等预约合同均有效。
《认购书》避坑指南
1. 注意开发商是否具备“四证一照”
首先需要查看开发商是否具备“四证一照”，即国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证和营业执照。同时注意是否具有预售许可证，如果取得，审查开发商的预售许可证被批准的售房类型和实际销售的房屋类型是否相符。
2. 注意“定金”的处理
注意在合同约定的预定签订正式合同的期限内与开发商协商正式合同的内容并留下书面记录，避免出现非购房人的原因未能签订正式合同，开发商以购房人未进行过协商或购房人无法证明与开发商进行过协商从而导致定金被没收的情形。
同时要注意在认购书中不能把定金写成“订金”，订金不是法律意义上的定金。若没有对订金进行特别说明，在后续维权中可能面临不利的风险。
3. 注意审查认购书的内容
签署认购书，注意认购书应当包含以下内容：当事人姓名或者名称、预定的房产坐落地点、面积、价格、预定期限、定金数额及定金处理办法等，如果尚未取得商品房预售许可证，建议在认购书中标明“买受人知道开发商尚未取得商品房预售许可证，一旦取得预售许可证，开发商立即通知买受人，双方应当签订正式的《商品房买卖合同》”等说明。
祝大家买到好房子，生活更美好。
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