招拍挂门槛提高 进京拿地最难
招拍挂门槛提高 进京拿地最难 更新时间：2010-9-18 7:40:56 在京买地正日益成为一场场厮杀。虽然五个月前出台的“国十条”的核心之一便是加大土地供应，但目前却有多家地产开发商向记者反映，北京市今年在提高土地招拍挂门槛，控制土地供应。 9月16日，国土部内部人士告诉记者，政府今年的土地政策是要增加土地供应，但同时供地也增加了新的原则和规则，提高对开发商的供地门槛，即使因此而减少了土地成交量也在所不惜。目前门槛提高主要在部分大城市实施，北京可谓代表。 对于开发商来说，有钱难买北京地，已经成了无奈的现实。 9月14日，深圳一家地产开发商北京地区负责人向记者大发感慨，称今年以来在北京土地市场四处出击，虽然手中不缺钱，但却未能斩获一块土地。 “现在政府给开发商拿地设置了很多门槛，尤其对我们外地来京发展的开发商，要拿到土地的可能性几乎没有，因为有一条规定是要求拿地的开发商在北京开发的房地产项目必须要达到一定面积。”该负责人认为，今年北京市场土地频频流拍，也与拿地门槛太高绝大部分开发商无法参与有关。 拿地难不仅是外地开发商来京发展所遇到的难题，也正在成为不少北京本地开发商的心头痛。 9月9日，是让华远地产董事长任志强非常心痛的一个日子。当日，北京市土地储备整理中心交易结果显示，北京住总房地产开发有限责任公司与北京万科企业有限公司联合体以12.8亿投得北京市昌平区回龙观地块二类居住用地。而报价最高并且已多年未能在北京拿到土地的华远地产却再次落选。 上述地块于9月3日招标出让，招标底价为10.35亿元，当时吸引了5家开发商投标。其中，以华远置业13.6亿元报价最高。 而让出价最高的企业华远地产落选的主要原因，正是政府给这块地设置的拍地门槛――是否建过保障房。当时的招标文件显示，由于地块配建有限价商品房，限价商品住房建设方案在百分制的评标体系中占了20分，参与建设政策性住房或投资业绩同样是评标条件。没有建过保障房使得华远地产最终高价未能中标。 此前的7月中旬，华远地产分别报出了4.9219亿和11.397亿的全场最高价，去竞拍北京市昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两宗地块，但最终都没有中标。 当时的任志强很气愤，指华远是被设定的“是否承担或开发过保障性住房”的昂贵门票拒之门外。“华远自2003年实行土地招拍挂制度以来，不管是出最高价还是中间价都没有中过一次标，而又没能力去用天价的方式举牌。”任志强说。 记者从行业内部人士处获悉，华远拍地的事情，任志强曾经找到市政府，但最终无法改变该公司未开发过保障房的门槛问题。 北京城建一负责人也告诉记者，今年北京的土地确实很难竞拍，政府对土地设置重重门槛，只有少数企业能够达标，上半年多块土地流拍与门槛问题也不无关系。 部分大城市拿地门槛提高 据记者了解，多位开发商所指的北京市提高土地竞拍门槛，正是源于北京市国土资源局今年4月16日推出的一系列完善土地招拍挂制度的新举措。而该举措的出台主要是为了形成所拍土地的有效供应，防止开发企业囤地。 在新举措中，投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素成为评标条件。 而据记者了解，这些评标条件在具体的执行过程中，正逐步完善，虽然每个项目有单独的评标门槛，但可以肯定的是，没有在京开发土地背景的企业，想要拿地几乎是不可能的，门槛很高。 “政府今年的土地政策主要是要增加土地供应和清理闲置土地，但增加供地的同时也增加了新的原则和规则，这些规则提高了对开发商的供地门槛，主要为了增强土地的有效供应，防止开发商囤地，尽量降低土地闲置的风险，即使因此而减少了土地成交量也在所不惜。”国土部内部人士告诉记者，政府现在宁愿不供地也不再随意供地。目前这些供地门槛的提高主要在部分大城市实施，北京可谓代表。 数据显示，截止到8月31日，北京8月份共成交土地17宗，其中经营性用地6宗，工业用地11宗，总交易额达到了35.6亿元，但在8月份，北京市的土地流标事件达到了3起。据不完全统计，楼市新政后京城土地市场流标地块达9块。 “流标并非是开发商不愿意参与竞拍，相反，想要在北京拿地的开发商很多，但是政府限制了太多门槛，让很多开发商无法拿地，这才是流拍的主要原因。”上述深圳开发企业北京负责人指出。 房企称政府反省土地财政 “国十一条”明确表示，要加大土地供给量，以平抑房价，但事实上，目前各主要城市土地供应并没有如新政所称的在增加。 中原地产9月14日的最新统计数据显示，截至今年9月9日，各主要城市推地数远远未达到计划目标。统计中的11个城市平均土地出让量，仅完成了今年计划的47%。特别是北京、重庆、广州、杭州等城市，截至目前仅完成今年土地出让计划的不足三成。 而政府对土地出让态度的改变，也正在改变着一些地块出让的命运。据记者了解，北京遭61家企业疯抢的CBD核心区地块招标一直在拖延也正源于此，政府意图通过严格审标来实现地块的有效出让。 自2004年的“8・31”大限后，“招拍挂”成为国有土地使用权出让的关键制度。近几年来，随着地价攀升、地王涌现，土地出让制度面临着“供地效率不足”等诸多质疑。 国奥地产一分析师告诉记者，现行的土地招拍挂制度下，部分依赖土地财政的地方政府和希望囤地发财的开发商可谓沆瀣一气，通过恶炒地价，引发地王现象，并最终起到了拉升房价的作用，而地方政府和开发商则通过“囤地”双方获得高收益。“如何提高土地的有效供应确实是我国土地出让制度的问题所在。”该分析师认为。 不过一位海南开发商则认为，随着一些热点城市土地越来越稀缺，地方政府也越来越意识到土地财政难以为继，国土系统和部分地方政府目前已经在反省土地招拍挂制度，即使牺牲土地成交量，限制供应，也要提高土地的有效供应，而不是为了土地财政盲目大量供应土地却造成大量土地闲置。 中房协副会长兼秘书长顾云昌也认为，目前还是需要增加土地供应，尤其是有效供应，才能稳定房地产市场。