继划定“三道红线”从房地产的资金需求端降杠杆以后，监管层又给定银行对房地产放贷的“两道红线”，从资金供给端降杠杆。受此影响，1月4日，房地产、银行股价双双下跌。房地产降杠杆“双管齐下”，又是一个新时代的到来。
1月4日，在大盘站上3500点的当口，银行股却全线飘绿，整体板块下跌1.13%，其中仅工商银行、浦发银行稍微上涨，成都银行、杭州银行、兴业银行跌幅居前，分别下跌8.06%、6.03%和5.85%。除了银行板块，房地产板块也同样遭锤整个板块大跌2.24%，具体来看，格力地产、金科股份、中南建设、中房股份、泰禾集团跌超5%。
银地保大跌背后同一则文件有关。12月31日，央行及银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将所有银行分为五档，分别设置房地产贷款占比和个人住房贷款占比两个指标上限，对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期。《通知》自2021年1月1日起开始实施。
这是继从需求端控制房地产资金划出“三道红线”后，再一次从供给端控制房地产融资的一项举措。不过，相比踩中“三道红线”房企范围来说，踩中“两道红线”的银行比重并不大。严重踩线的银行主要集中在中小型银行，尤其是城商行。这意味着，在2024年之前，这些银行要对其整体贷款业务做出调整。
“踩线”银行集中在中小型
2020年年中监管部门对12家试点房企提出要求：即能否增长有息负债，将挂钩于房企对三道红线（剔除预收款后负债率≤70%；净负债率≤100%；现金短债比≥1）的满足程度。自2021年1月，12家试点房企将从正式进入为期两年半的测试期，到2022年底试点房企要实现降档，2023年6月底前，试点房企的“三道红线”需全部达标。
“三道红线”是从房地产的需求端来降杠杆，而2020年的最后一天，央行及银保监会发布的《通知》则从资金的供给端降杠杆。《通知》中，将银行分为中资大型、中资中型、中资小型和非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行五大档，分别对银行在房地产贷款占比、个人住房贷款占比设置上限，越是大型银行，上限越高。工农中建交邮储地产贷款占比、个人住房贷款占比最高限为40%和32.5%；中型股份行占比为27.5%和20%；城商行、县域银行占比限制很严。
《通知》指出，对于占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
华泰证券根据上市银行2020上半年的数据整理来看，大型银行的房地产贷款占比都未触及上限，只有建设银行、邮储银行的个人住房贷款超过上限不到2%，两者业务调整过渡期均为2年。
中小型银行尤其是城商行踩线较为严重。其中，其中中型银行中，招商、兴业“两道红线”全部踩中，且房地产贷款占比、个人住房贷款占比均超过2%；浦发银行、平安银行房地产贷款稍微踩线；城商行中，成都银行、青岛银行等踩中“两道红线”。
房地产贷款一直是银行的“心头好”
对银行来说，房地产贷款算是优质资产，一块地、一套房抵押在银行，然后折价发放贷款，即使贷款坏账，那一块地、一套房还能进行拍卖，这是不良率的保证。
因此，近年来，各大银行将房地产贷款作为提高资产质量、增加盈利的首选，尤其是股份行、城商行，是每年增量房产贷款尤其开发贷的“急先锋”，这也是为何上述两类银行是踩中“红线”集中地。
据央行发布的数据，截至2020年三季度末，大型商业银行、股份制银行、城商行和农村金融机构的贷款余额分别为72万亿、33万亿、20万亿和18万亿，合计142万亿。其中，房地产开发贷款余额12.16万亿元，比监管要求高了2.4万亿，同比增长8.2%，四类金融机构的开发贷占比分别为7.5%、7.5%、5%和5%；个人住房贷款余额33.59万亿元，比监管要求低了2万亿，同比增长15.7%，四类金融机构的开发贷占比分别为32.5%、20%、17.5%和12.5%。
从贷款额度上看，房地产开发贷是监管的重点，尤其是股份制银行、城商行，贷款总额不到大型银行的一半，投放到开发贷的比例却和大型银行差不多，这也是为何在两大指标中，踩中房地产贷款占比的股份制银行、农商行较多的原因。
招商、兴业同超标，得零售者压力小
在中型银行中，兴业银行踩线最为严重，其房地产贷款占比为33.7%，高出上限6.2%，个人住房贷款占比为25.7%，高出上限5.7%；其次是招商银行，其房地产贷款占比为33.2%，比27.5%的上限高出5.7%；个人住房贷款占比为24.7%，比上限20%，高出4.7%。
降低个人住房贷款占比，意味着银行要调整其贷款结构，较好的贷款结构则在保证稳定的不良率和收益率。同量级的招商银行和兴业银行虽然都面临较大的超标压力，但作为“零售之王”的招商银行在未来4年的过渡期内会比兴业好过一些。
自从2008年以来，贷款业务一直都是招商银行的主业，占据总资产超50%的份额，到2019年这一数字变为60%。在全部贷款业务中，2019年零售贷款贷款余额达到2.4万亿，占比达到52.61%，妥妥的“零售之王”，这也是招商银行近两年不良率一直低于1.2%的原因。个人按揭贷款一直是招商银行零售业务的重要品类，在2018、2019年净新增人民币贷款中的占比分别为27%、33%。
可以看出，个人房地产业务对招商银行的重要性。不过，招商银行零售业务中占比较高的还有信用贷款业务，其贷款占比甚至超过个人按揭贷款业务。历年财报显示，2005-2016年间，招商银行信用贷款占比区间为20.47%-26.07%，而到2017年，其信用贷款占比提高至30.55%，此后一直保持在30%以上。今年6月末，其信用贷款占比为34.32%，约占全部贷款的三分之一。
因此，未来四年的过渡期内，招商银行即使维持目前零售贷款占比，即保证不良率的情况下，凭借已有经验提升信用贷款占比，增加总的贷款额度，也能实现平稳过渡。
而兴业银行与招商银行恰好相反。2019年财报显示，兴业银行贷款总额为3.3万亿元，其中53.69%是对公贷款，零售贷款为1.4万亿元，占比43.33%。其中个人住房贷款为0.9万亿，占零售贷款总额的64.3%。而且在过去三年，兴业银行的个人住房贷款在净新增贷款规模中占比大约20%~30%，贡献比较显著。
这样看来，兴业银行想要达标，保持零售贷款占比不变，很是困难。2020年前三季度，因受疫情影响，对公业务坏账增加，贷款损失准备金额已经从2019年年底的1048.5亿元增加到1202亿元，对公业务继续增加，兴业银行不良率势必会增加。且多数大行股份行普通对公贷款的加权平均收益约为 4%~4.5%之间，目前，5年期以上的 LPR 利率为 4.65%，若替换为该类贷款、则对息差有一定负面影响。
对于房贷占比触顶的银行来说，要想继续发放房贷，须要做大分母，增加对实体经济的贷款，让城商行回归服务实体的同时，在资产端控制资金流入房地产。比如，国有大行要想新增40亿房地产贷款融资，首先必须增加60亿元其他类别的贷款，这样才能使得总体比例控制在40%左右；要不，就得压降存量房地产贷款的规模，将新增贷款空间释放出来。
而若资产端的“三道红线”和资金端的“五档分类”都能落实到位，那么地产资金面将发生重大变局，对未来地产融资，以及开发商高成本融资拿地的现象有很大的抑制作用，高周转的时代或许真的结束了。
