万科的后千亿时代
万科的后千亿时代 更新时间：2010-12-10 7:43:29 王石放话：万科十年内销售额三千亿，５年内市场占有率４％
■本报记者 张一鸣
千亿的激动
万科销售过千亿，无疑是上周房地产业内最引人关注的焦点，引发一场关于楼市调控失效的讨论。
截至昨日，在中金公司做的一份关于万科销售过千亿，是否会引来第三轮宏观调控的问卷调查中，将近一半的人相信会引来第三轮宏观调控，六成人认为宏观调控失效，近三成的人将原因归于高房价推高销售额。
万科总经理郁亮解释说，领先房企的业绩并不代表整个行业的状况，在万科已有产品处于在售阶段的３０个城市，万科的市场份额从３月份３．９％提高到了１０月份５．７％。
一位接近万科的人士向本报记者分析说，是万科快速开发快速周转和不追求暴利的战略，在政府调控的大背景下取得成功。
“很多开发商都在应付调控，捂盘，涨价，最终滞销，万科却一直走低价开盘路线，并以小户型为主，直接面向刚需，受到市场热捧很正常。”他说。
而郁亮更愿意将万科能够实现千亿元销售，归为三方面因素，包括战略布局、产品类型和快速开发模式。
在成都明德管理咨询机构房地产分析师张智良看来，战略布局是万科能够实现千亿目标的重要原因。
万科内部人士告诉本报记者，“２００７年以来万科产品销售均价的变化幅度与全国市场基本吻合。”
记者对比了万科近几年销售和全国商品住宅市场情况，从统计数据来看，２００７年到今年，全国商品住宅均价上涨３２％，同期万科的销售均价上涨约３９％，考虑到近年来万科产品中装修房比例大幅提升对房价的拉动作用，万科的销售均价基本与全国房价变动一致。
而万科此间发力的几个城市，房价涨幅都比较明显，特别是北京，涨幅大大超过全国平均水平。今年北京万科的销售额达到１００亿元，成为继深圳万科后的第二个破１００亿城市。
预谋四年
看客们激动不已，而万科却早就已经料到。２００８年万科人力资源总监解冻曾公开表示，公司正在着手寻找“千亿元的人才”，随后为万科北京销售做出很大贡献的毛大庆和肖劲进入万科。
但这个消息在当时却并未引起业内的密切关注。一些人发现，２００７年万科的管控体系就从二级管控调整为三级管控，已开始考虑为后千亿时代做准备。
随后万科进入快速扩张阶段。万科展开在全国的战略布局，仅２０１０年就新进入到昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等地市场。
“现在万科已进入４２个城市，布局更趋均衡。万科的战略纵深布局有利于过滤行业波动，也使公司有了更大的腾挪空间。”上述万科人士称。该人士透露，２００７年以来京沪广深四城市营业收入占万科整体营业收入的比例略有下降。但一线城市依然是万科未来战略布局的重要一环。今年１１月，万科所获土地全部集中在大城市，包括深圳、广州、北京以及南京。
郁亮向本报记者表示，在深耕现有城市的基础上，根据市场情况调整城市圈内的布局。从分散风险、稳定公司业绩的角度看，其他经济中心城市及城市圈是必要的补充。
“一线城市的市场波动性相对较大，但长期来看，综合考虑人口流动、经济发展以及住房现状等各方面的情况，一线城市仍然具有良好的发展空间。对于企业来说，重要的是要选择合适的投资时机。”
３０００亿怎么来？
几乎同一天，行事风格迥异的王石和郁亮对万科破千亿后的未来，给出不同的说法。万科董事长王石说，未来十年内，按照２０％的复合增长率计算，万科的销售额将达到３０００亿元，而郁亮则谨慎地表示，万科更注重质量和效益，追求有质量的增长。对于明年销售额要增长多少，不作计划。
万科董事会秘书谭华杰声称，目前万科依然会把帕尔迪作为学习榜样。
“帕尔迪曾占到全美房地产销售总量的４％，王石也曾表示，５年内万科的市场占有率要达到４％，现在万科在住宅市场的市场占有率大概在２％左右，５年内提高到４％是完全有可能的。”张智良说，考虑到３千亿主要是规模上，实现应该不难。
但万科要想保证３０００亿后的稳定发展并不容易。这是一个类似于细胞分裂的过程，企业的管理难度和人员缺口都将呈现出几何数字的增长。
２００７年，万科管控体系就由二级管控调整为三级管控，“王石说３０００亿肯定不会没有依据，但具体怎么实现还有待观察。”张智良说。
值得注意的是，在２００９年的年报中，万科提出与城市共发展的想法，指出“在那些时间成本最高的大都市，轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具，纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体。”
在张智良看来，这将是万科下一步发展的重点之一，而北京将是万科落实与城市共发展想法的试验田，一旦推广开，商业在万科业务中的重要性将大幅增强。