地产股：短期无超预期政策有望迎修复行情
地产股：短期无超预期政策有望迎修复行情 更新时间：2011-1-14 9:47:00 房地产企业大都完成全年销售目标，即使在严厉的调控政策下，龙头公司销售仍然较大幅度增长，房地产行业业绩增长明确。年底一线公司加大了拿地力度，表明业内对未来房地产市场的乐观。即将月迎来春节，预计一直到两会前，出台新的房地产政策的可能很小，政策压报力的释放，将给房地产板块迎来久违的喘息机会，利于房地产估值修复行情的展开。 房地产调控基调不变 住建部部长姜伟新在2010年12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上提出，2011年要继续坚定不移地加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，住建部将会同有关部门储备调控政策。 就具体调控政策而言，货币政策持续收紧，对房地产行业FDI 的监管加强，土地政策从严，回收闲置土地，加快央企退出房地产市场的进程，各地限购令到期后继续执行。另外，房地产税已提上日程，由于中央与试点地方在房地产税方案上存在争议，最终落实实施还有待时日。 货币政策持续收紧，房地产调整压力加大。中国人民银行再次收紧货币政策，加息主要是为了防范通货膨胀并且释放限制明年信贷规模的信号，但由于此次加息幅度有限，对楼市中的投资客和开发商的影响依然有限。因此，加息短期对于房地产市场的影响依然较小，房价及成交量仍将保持稳定。 土地政策收紧，着重落实保障房的供地，回收闲置土地。国土资源部12月19日发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为。对保障房的供地，国土资源部强调，未完成 2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。 各地继续执行限购令。就市场关于各地限购令到期后是否继续执行存在疑问之时，曾注明商品房限购政策“有效期限”至2010 年12月31日的福州、厦门等部分城市日前决定，将顺延执行此项政策。限购令的顺延执行一定程度上抑制了房价的反弹。 目前“限购令”并不具备退出的合适时机，但作为一项行政色彩浓重的“调控措施”，“限购令”肯定是“特殊时期的暂时性措施”，并非是抑制房价的长久之计。 房地产税出台迫在眉睫。中央与地方存在争议影响推出日程。目前房地产税已成为政府以及公众寄托用以调控房价的重要手段。随着房地产税试点方案的提交，房地产税的出台已迫在眉睫。 地产开发投资与销售情况 2010年1-11月，房地产开发实际完成投资额42697.33亿元，同比增长36.50%。累计购置土地面积3.61亿平方米，同比增长33.18%。累计完成开发土地面积1.94亿平方米，同比减少4.8%。累计商品房施工面积38.43亿平方米，同比增长28.59%。年度累计新开工面积14.51亿平方米，同比增长48.74%。累计商品房竣工面积4.85亿平方米，同比增长9.6%。累计商品房销售面积9.6亿平方米， 同比增长8.25%。累计商品房销售额42277.89亿元，同比增长 17.48%。 从单月情况来看，2010年11 月，房地产实际完成投资额4627.81亿元，购置土地面积0.33 亿平方米，实际开发土地面积 0.20亿平方米，商品房施工面积 1.45亿平方米，新开工面积1.34 亿平方米，商品房竣工面积0.65 亿平方米，商品房销售面积1.01 亿平方米，商品房销售额5285.61 亿元。 从土地成交情况来看，我们选取北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都等12个城市作为重点分析城市，2010年11月，12个重点城市土地成交面积833万平米，平均楼面地价3849元。 投资策略分析 就自身估值来看，目前房地行业PE为24倍，处于历史低位，属于估值洼地。从房地产行业对A股和沪深300的相对市盈率水平来看，也处在低位，分别为1.03和1.24. 从房地产板块市场表现来看， 12月房地产指数低开后中下旬开始大幅上涨，跑赢大盘，12月总体上涨幅度为0.68%，相比之下，上证综合指数下跌0.43%。我们认为主要是受无超预期政策出台以及公司业绩保障，地产股上演估值修复行情。 目前房地产调控并无超预期政策出台，主要是对前期政策的执行与落实。就具体政策而言，货币政策持续收紧，对房地产行业FDI的监管加强，土地政策从严，回收闲置土地，各地限购令到期后继续执行。另外，房地产税虽已提上日程，由于中央与试点地方在房地产税方案上存在争议，最终落实实施还有待时日。 从基本面来看，房地产企业完成全年销售目标已成定局。进入12月以来，地产公司非但没有改变拿地计划，相反频繁拿地，加大土地储备。12月份仅招商地产、保利地产、金地集团、首开股份、中弘地产、荣盛发展、苏宁环球和卧龙地产等8家房地产上市公司就拿地15宗，获得土地面积约232万平方米，总价超过130亿元。短期内暂无超预期政策出台，公司业绩提供保障，处于估值洼地的地产股有望上演阶段性估值修复行情。我们维持对地产行业的“买入”评级。