大家好，关于信托投向房地产股权很多朋友都还不太明白，不过没关系，因为今天小编就来为大家分享关于信托房地产股权投资的知识点，相信应该可以解决大家的一些困惑和问题，如果碰巧可以解决您的问题，还望关注下本站哦，希望对各位有所帮助！
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疫情影响下，对于房地产信托的影响有那些？有啥机遇？为什么有些信托产品能投房地产，而银行贷款却不能？四成信托资金流向房地产，监管收紧开发商如何应对？开发商将房屋抵押给信托疫情影响下，对于房地产信托的影响有那些？有啥机遇？此次疫情，对于我国经济结构各方面影响都是深远的，其中，针对信托行业考验巨大，对于信托行业中的房地产信托那更是面临着严峻的形势。
疫情下，房地产销售几乎为零，房地产信托的偿债面临着巨大压力。在此我们整体梳理下，看看在“后疫情”下，房地产信托面临的正面和负面影响，以及可能碰到的机遇和挑战。
此次疫情对经济影响更广泛，监管部门出台多项措施合力抗疫监管部门高度重视疫情发展，出台多重磅政策
疫情爆发以来，金融如何支援抗疫？如何更有利防止疫情对于经济的破坏影响？央行、财政部、银保监会、外汇局这四个主要监管部门出台多份重磅文件，前期部署金融支持疫情防控工作，后期部署加快复工复产工作。举例两个重磅文件，例如：
2月1日，央行等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，提出30条措施，加大货币信贷支持力度，保持流动性合理充裕，在力促信贷“扩总量”的同时，强调对疫情防控重点企业以及中小微企业的精准支持；2月15日，银保监会办公厅发布《进一步做好疫情防控金融服务的通知》，明确要求各大金融机构提高“线上化金融服务效率”，利用科技手段，探索发展非现场核查、核签等方式，切实做到应贷尽贷快贷。金融科技发展较好的机构在支持企业复工复产，加强科技应用，创新金融服务方式中优势凸显。还有多项政策，可以总结说：监管出台的这些文件为抗疫和复工工作中发挥了极大的作用，起到了金融稳定的作用，为我们安心在家，封闭抗疫发挥了主要作用。
此次疫情相对2003年，可能破坏力更大，经济修复过程需要更长
不同于2003年春季的公共卫生安全事件，此次疫情对于我国经济活动的影响更强，影响的时间也更长。具体表现为：
相比17年前，我国城镇化率、人口集中度、服务业占比、需要全国协作和交流的产业比重都大幅提升，在遇到阻碍协作和交流的灾害时，受到的损失可能更加严重。目前我国经济内生增长动力弱于2003年，而高负债和高杠杆导致经济主体面临冲击的修复力量较弱，经济和金融体系的稳定性有所下降。由于我国经济与全球经济的联动增加，疫情对全球经济增长和贸易也将带来明显的负面影响，且当前国外疫情已经从早期潜伏期转入爆发高峰期，我国进出口贸易将受到国内、国外疫情双重影响，短期回升难度较大。总结来看，疫情后财政和货币政策将更加积极，而且国际上疫情才刚刚开始，有可能出现我国新的大发展机遇。
那么随着疫情控制后复工复产的快速恢复，外加扶持政策强有力的支持，再加上国际旺盛的生产填补需求，预计我国经济在二季度之后将出现大恢复。
在过去疫情蔓延期时，信托业的业务项目情况和总结，受到一定负面影响2020年信托业1-2月的经营情况，2月最低，3月反弹
查看数据，对比2019年信托产品发行数量和规模，发现有着显著的影响：
2020年1月，信托公司成立2,083支集合信托产品，总规模为1,948.85亿元。与2019年春节假期所在2月份相比，涨幅分别达到111.69%和81.71%。说明1月份信托行业还未受到太多疫情影响。2月份信托公司共成立1,313支集合信托产品，成立规模为1,094.31亿元，成立数量和规模分别较1月份下滑36.97%和43.85%。疫情影响明显。2020年春节后信托项目成立数量和规模未大幅增加，受到延期复工以及无法现场工作等因素的影响严重。
未来，预计随着疫情的逐渐稳定以及社会生产经营活动的逐步恢复，信托公司业务也将逐步趋于正常。
疫情对于信托资金募集产生较大影响，对比去年，同比减少30%以上
根据信托网统计，2020年2月，信托的发行和成立规模分别为1,543.3亿元和1,094.31亿元，而同年1月份的发行和成立规模分别为2,027.49亿元和1,948.85亿元。同比下降30%以上，说明疫情下，信托产品的募集受到比较大的影响。
线上销售针对老客户的业务营销受疫情影响较小。疫情促使一些信托业务由线下转移为线上，依靠公司财富APP基本可以实现线上预约、双录、认购及打款等环节，因此，老客户对于新模式的展业更为接受。但是线上销售对比新客户影响较大，不少投资者不愿意做线上交流。投资者选择财富管理机构既是对品牌的信任，也是基于理财师服务的信任。由于疫情限制了面对面或者现场开展业务营销的可能，纯粹线上交流很难获得新客户的信任。未来更多信托公司会推动信托公司加强线上智能系统建设，解锁新的服务版图。疫情过后往往伴随着市场谨慎情绪蔓延，风险偏好下降，投资者不可避免对信托产品的疑虑增加。总结来看：信托公司需要加强与客户的线上沟通，通过互联网平台、APP等开展线上直播，分析宏观经济形势，分享投资策略，与专业机构视角引导投资者增强信心。
对于2003年公共安全卫生事件，此次疫情下的房地产市场比较2003年期间，我国房地产行业存在巨大的发展潜力和强劲的发展动力。
2003年，我国房地产行业处于98“房改”初期，城市人均住宅面积仅23.7平方米，住房面积狭小。当时的房地产行业，可是被定位为国民经济支柱产业，行业投资增速达到29.7%。同时居民杠杆率也比较低，仅为16.2%。
在此背景下，行业整体表现出快速增长的态势，即使受到公共安全卫生事件影响，但是2003年商品房销售额增速保持在30%以上。
此次疫情期间，房地产行业增速下降明显，行业反弹相对较弱。
在“房住不炒”的总基调下，而且房地产行业经过十多年快速增长，人均住宅面积接近40平米。其实在2019年，行业投资增速下降已经很明显，增速仅仅为9.9%。居民杠杆率也是不低了，已经达到55.8%。
最重要是宏观调控的总基调是“房住不炒”，在2020年也不会放松，政策基调也未变，央行发布的2019年第四季度中国货币政策执行报告中提出完善LPR传导机制，坚决打破贷款利率隐性下限，疏通货币政策传导，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
总结来看：行业发展背景变化以及政策导向的转变，使得疫情过后的房地产行业不可能再出现2003年的反弹力度。
疫情影响后，房地产信托业直接和间接影响，扶持政策的对冲作用房地产信托受到疫情的直接影响比较大，尤其是资金流的兑付
最大的直接负面影响就是存量项目逾期风险上升。部分依赖高周转、财务杠杆较高、短期债务量较大的房企现金流会趋于紧张。解决方案：为了减少疫情的冲击，信托公司积极参与房企纾困，对短期内可能到期的地产信托采取协商展期或者延期兑付的策略，再结合地方政府放开限购的一些政策以及国家维护经济稳定的发展大局，地产下行压力得到部分缓解。最大的间接负面影响就是新增项目开工率下滑。从房地产信托业务新增项目看，由于疫情爆发，各地政府纷纷推迟在建、在售房地产项目开工、开售时间，对新开工以及新增投资计划造成影响。未来的逾期影响就是潜在项目都暂停，因为无法做线下尽调，无法有效沟通。信托公司在交易对手和新增项目的选择上面临挑战，新增信托资金投放面临一定困难。房地产信托从各级政策扶持方面，间接扶持多，直接扶持少。
从国家政策层面来看，当前出台的与房地产相关的直接扶持政策几乎没有，只有间接扶持，都未特别针对房地产行业。截至目前，包括央行、财政部、银保监会、证监会、外管局等多个部委出台了若干专项通知，这些政策客观上部分减缓了房地产企业的流动性压力，但力度有限。从地方政策层面看，疫情发生以来，多地政府反而更多扶持房企度过难关。纷纷出台一些减缓政策为房企纾困，缓解资金流动性压力。各地政府采取“因城施策”，推出相关扶持政策，新释放的社会流动资金和具体的财税优惠政策一定程度上惠及了各地房企和购房者，短期内使地方市场下行压力得到一定缓解。目前的各级政府关于地产的宽松政策仅是针对疫情防控期间的临时政策。其中针对地产信托的额度并未松绑。银保监会还出台了《信托公司资本金管理办法》，也在一定程度上限制了房地产信托的过快发展。
总结来看：未来房地产信托展业还会面临多重压力。房地产信托调控仍然持续。
房地产信托仍有发展机会，信托公司在风险防范下抓住信托机会疫情过后，利空出尽，但是信托公司还是要先防范业务风险。
从长期来看，房地产融资需求仍旧存在，市场总体稳定的趋势不会改变，信托仍旧存在业务机会，但是需要把握风险防范的关键点并抓住业务发展的机会。风险防范方面主要关注的内容有五点：
第一，关注疫情地区的项目风险情况，根据疫情程度和当地市场情况划分风险等级；第二，关注即将到期项目是否存在流动性风险，信托公司应理性评估疫情对项目的影响，重新测算项目现金流，与交易对手及时有效沟通，采取必要措施（通过协商对项目开展延期、追加担保措施等），防止项目出现实际兑付风险；第三，关注交易对手或担保方的综合实力与现金流水平，若存在现金流断裂的风险应采取应对措施如追加担保措施、积极谈判寻求并购或股权合作等；第四，关注项目融资规模带来的风险压力，重点排查融资规模大的项目，有效控制项目风险；第五，关注信托公司自身的流动性压力，别被房地产信托项目兑付压力拖累形成信托公司的资金危机。从有利方面看，疫情过后要恢复，新基建要开展，房地产信托还是机遇并存。
疫情过后，房地产市场的变化将为信托行业也带来新的机遇：
第一，从房企而言，疫情后急需抓紧项目的开复工和销售，以实现资金快速回流，预计传统房地产市场仍有一定反弹，受疫情影响较大的企业为改善现金流情况也可能通过资产证券化方式调整融资结构，信托公司应把握此类业务机会，抢占市场并积极提高业务主导性；
第二，在房地产市场调整过程中，疫情将加速房地产行业的资源整合，大型优质房企对潜在优质项目的并购以及大型房企对中小型房企的并购将产生新的业务机会。
总结下：抓住复工返工的反弹，多做项目多创新。同时同大房企做好共存共荣的长期合作协作。
同时，可以鼓励房地产企业，积极参与“新基建项目”，可以探索以PE或者创投模式积极参与，拓宽信托公司对于房地产建设的参与空间。
为什么有些信托产品能投房地产，而银行贷款却不能？银监会对金融机构的业务有一些明确的规定，银行贷款，用的是储户的存款，属于金融机构用自身的信誉做业务，要严格控制风险，规定严格的贷款条件，涉及房地产的开发投入资金量，报批报建手续的进度，开发与施工企业资质，等等。银行在条件不满足的情况下就不能做贷款业务。而信托公司稍有不同，贷款业务同样受限制，但除此以外还可以做变相帮投资人融资的直接投资、做阶段性的持股安排，只要把资金用途跟委托方说清楚，合同中写明白，其中风险让资金方清楚了解，那么这种业务风险是资金委托方自己承担，信托公司只是业务发现和推荐、管理，并不承担直接业务风险，所以银监会并没有严格限制，也就属于合规业务。
四成信托资金流向房地产，监管收紧开发商如何应对？开发商的日子当然会很难过，受到了很大的影响，从高成本发行海外债务就可以看得出来。接下来，尤其是中小型地产商，轻者无钱可借，重则直接资金断裂。
一直以来，到底有多少信托资金流入房地产，并没有官方的数据。从机构统计估算来看，目前信托资金的40%流向了房地产市场。这个规模已经很大了。
现在小开发商越来越难生存了，但他们还是得扩大规模，因为有时候规模比利润更重要。不拿地马上死，拿了地慢慢死。未来一段时间，会有一批中小房企要么被兼并，要么关门倒闭。
不管你承不承认，现在中小开发商的日子不好过了。二手房交易遇冷，中介纷纷关店辞退员工，炒房者更是在多重夹击下无路可退，苦苦煎熬。像万科、碧桂园、恒大这样的规模房企销售业绩也难逃下滑，已然日子不好过，何况中小开发商呢？
在银行收紧资金之后，又暂停了信托资金，而严重依靠融资又是中小房企获得资金的重要渠道。此通道一关闭，中小房企更是面临裸泳风险。只能通过私募基金、海外债务等方式获得资金，而这种融资方式的成本甚至达到15%或16%。可想而知，房企资金链风险有多大，信用风险也是隐藏在背后，未来将有一大批中小房企因为资金问题而不得不贱卖项目甚至贱卖股权。
所以未来，很多开发商将面临生死考验，各种信号都在预示开发商要做好裸身过冬的准备了。如果不通过调低价格，给购房者最大的实惠又该如何让资金周转更加顺畅呢？楼市警报已经拉响，中小型开发商还能撑多久？
开发商将房屋抵押给信托一般是工程还没达到开发贷条件，银行贷款拿不到就只能找信托贷款了，土地抵押是贷款的增信措施。
也有可能，资金本身就是银行放的，借了信托的通道，开发商还是把土地抵押给信托公司来做贷款增信的。简单来说，不追究资金真实来源，抵押给信托公司一般就是借信托公司贷款了。从这个无法判断是否资金链有问题或者项目有问题，现在不融资的地产项目是基本不存在的。
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