上半年债券融资6506亿后房企能否挺过偿债高峰？
在一系列宽松政策的带动下，今年上半年房企融资额超过预期。虽然短期境外发债遇阻，但是境内债市活跃，整体融资利率水平走低。房企在加速销售回款的同时，无论大小额度、长短期，还是境内外、成本高低，增加一切手段进行融资。
贝壳研究院数据显示，2020年上半年房企境内外债券融资约6506亿元，是2019年全年融资额的53%。不过，下半年房企也迎来偿债高峰。约有5588亿元待偿还，同比增加58%。与此同时，随着境内金融监管不断升级，下半年融资环境有收紧趋势，房企融资仍将面临考验。
上半年房企债券融资6506亿，利率走低
上半年，在全球疫情的背景下，房企融资规模未出现大幅下滑，整体平稳，房企在债市表现超预期。
上半年房企发债融资规模TOP50
数据来源：贝壳研究院整理
贝壳研究院数据显示，2020年上半年房企境内外债券融资合计约为6506亿元，较2019年同期下降4个百分点，但仍处于历史较高水平，是2019年全年融资额的53%。
从结构上分析，贝壳研究院数据显示，境内融资规模占比较2019年同期提升12%，达62%，境外融资规模占比38%。
从上半年来看，海外债市场在经历了3月中资美元债抛售后，4月房企新增海外发债几乎归零，一度引发偿债担忧。究其原因，主要是在疫情影响下金融市场动荡，投资人恐慌性大量抛售美元债，导致房企发债热情骤减，在中美利差推动下回流国内融资市场。不过，从5月起，海外债市场逐渐复苏。
而到了6月，多家房企再次发行美元债。中原地产研究中心统计数据显示，6月房企发行美元债金额高达63.3亿美元。美元债的发行规模开始出现迅速上涨。
虽然海外债券波动对整体融资规模有一定影响，但境内债市表现活跃，从而对冲海外债市的短暂低迷。因为境内融资环境宽松，房企频频发布高额融资计划，其中，泰禾集团拟发行120亿元公司债券；荣盛发展拟申请发行120亿元公司债券……
此外，“审批快、利率低”的短期债券也成为房企热衷的融资方式。其中，一季度表现最为抢眼，超短期融资债券的利率最低，在3%以下。不过，发行此类债券对房企信用等级要求较高，同时发行期限在270天之内，因此不是所有房企都能适用。
不同债券类型中，票面利率有较大差别。2020年上半年境内债券常见的一般公司债与中期票据，多数维持在4%-5%的利率区间。
贝壳研究院分析认为，综合来看，在这两年利率变化上，可以明显看出2020年上半年较2019年同期整体利率下行，境内债券相较于境外债券下降幅度更大。利率低位促使部分房企借机进行债务置换，从而降低企业财务成本。
6月股权融资激增，多家房企配售新股
与以往不同，除了通过境内外发债来融资外，上半年房企在股权融资上表现得很积极。
同策研究院监测数据显示，6月份监测的40家典型上市房企股权融资金额为525.78亿元，占总融资金额比重为40.33%，环比激增583.33%。而5月的股权融资总额仅为76.94亿元。
具体来看，6月境内股权融资金额的大幅增长主要是，万科为其收购的广信资产包引入战略投资者，以标的公司50%股权收回390.4亿元资金，成为今年上半年金额最高的一笔融资交易。
此外，6月多家房企为了缓解债务压力采用配售新股的方式融资，进一步带动了融资金额的攀升。据不完全统计，6月，6家涉房企发布配售新股计划，包括四家物业公司，分别是佳兆业美好、绿城服务、永生生活服务、泓服务，以及两家房企，分别是万科、旭辉控股，累计融资金额达到137.6亿港元。
从目前来看，港交所上市的内地涉房企业配售新股从去年底打开窗口，今年1月份，融创中国、新城发展、世茂房地产三家房企公布配售新股计划。4、5月份，绿城服务、正商实业发布配股计划。进入6月份后，绿城服务再次配发新股。与此同时，多家企业跟进配发新股。
究其原因，在业内人士看来，市场下行周期，保证现金流的持续安全充裕非常必要。配股不会增加企业负债，还能够一定程度上降低负债比率。
下半年偿债规模大增，金融监管或将趋严
值得关注的是，2020年下半年债券融资偿还迎来高峰。贝壳研究院数据显示，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，较上一年增加58%，部分债务集中到期，房企下半年债务偿还呈高压态势。
与此同时，未来两年同期偿债压力也现剧增，贝壳研究院统计数据显示，2021年下半年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿元与3000亿元。可以预见未来2-3年债务置换与债务融资需求也将不断增大。
中原地产首席分析师张大伟认为，虽然房地产销售压力有所缓和，但房企最近依然在增加一切手段进行全面融资。这也是应对未来可能的市场变化，加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。
从目前来看，2020年上半年融资环境分为四个阶段，在1月23日前，未受到疫情影响，市场仍延续2019年末趋紧的金融环境。此后，因为受疫情影响，政府帮扶企业纾困，给予积极但不刺激的相对宽松的政策。
但是，从6月开始，随着社会经济秩序的正常化，政策逐步在个别领域收紧。在金融层面的监管升级，尤其是银保监会《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》有为下半年监管趋严定调的意图。
此前融资环境边际宽松，房企发债踊跃。但是贝壳研究院高级分析师潘浩认为，随着境内监管力度升级与海外债市恢复，下半年债券融资结构将有所变化。与此同时，政策改善空间缩小，房地产金融监管或将针对性趋严。