昨晚，一则公告让网上热议纷纷——万科大股东提请配发股份的倡议。简单来说，就是请股东大会同意，万科配发总股份不超20%的股份。这些提议可以说相当惹人遐想。
回望万科，投资万科最主要的逻辑是什么
最近随着房地产政策的转变，万科已经从底部14块左右涨到今日的19块钱，涨幅35%。很快就要重新回到20元以上。即使如此，万科的当前的市净率也仍然只有0.92。我不禁思考，投资万科最主要的逻辑是什么？
首先，没有谁能够准确预测政策的转变，而且这个政策的转变是面对全行业的，因此政策肯定不能成为投资万科的最主要逻辑。
然后，
有人认为投资万科是看中“剩者为王”
，万科可以在竞争中不断提高市占率。从目前实际情况来看，要实现这点很难。这两年房地产行业很难，万科自己同样也很难，只是别同行破产，万科还可以勉强维持。另外，房地产是完全竞争性行业，在行业困难时，有企业倒闭退出。但是在行业景气时，会吸引大量外部企业加入地产行业。只要有资金、有一定的管理能力就行，其它很多都可以外包，包括设计、施工。因此，万科的管理优势，保守的企业经营文化，只能保证万科在房地产周期变化中生存下来，不能保证它能获得超额利润。
其次，有人认为投资看中万科的优秀的管理能力和企业文化。如前所述，这个是必要，但是不充分条件。
那么，站在当前的时点，回望万科，我们应该最主要看中它什么？答案是
万科的资产价值，既包括有形资产的价值，也包括无形资产的价值
。一方面万科的土储大部分在一二线城市，比较优势，而且还提取资产减值，因此账面价值比较可靠，除非土地价格大幅回落，但是这个可能性是比较小的，从当前的政策就可以看出了。另外一方面，万科的管理能力和稳健保守的企业文化，是一个加分项，不求获得超额收益，起码可以保证万科在房地产周期变化中长期生存下来，即使倒下也是最后一个倒下的。
万科不适合以盈利能力进行估值，只适合以资产价值为基础进行估值。这个是由它的商业模式决定的。
除了房地产开发业务，万科还有万物云约53%股权，有近千亿左右的经营性房地产资产 ，有全国No.1租赁业务（长租公寓 ），有国内No2地产物流（万纬物流），有国内No1地产物流普洛斯21.4%股权......而这些正是万科未来摆脱房地产开发业务依赖，实现转型和多元化经营的坚实基础，也是保利所不具备的短板。
再说下什么是配发股份
侠义地讲，配指面对所有股东配股，发指定向增发的增发。配股就是针对每一个原股东发行股份，发行价相对更低，原股东要是不参与，那就亏了。定向增发，就是针对少数几个股东或者新股东发行股份融资。配发二字算是将股份融资给囊括完了。
万科可能是即将向大股东定增从而提升大股东持股比例，也可能是发行股份购买大股东资产实现一箭双雕，有可能是向所有股东配股获得更多资金。从目前来看，大概就这三个方向。好了我们来分析一下。
第一种可能：增加大股东持股比例。
大股东持股比例更高，那么做一些其他事情就更加容易。比如并购什么资产，比如解决什么有问题的项目，比如收拾什么比较夸张的烂摊子。当大股东有了绝对的控制权，很多事情都能上。
之前银行给予万科的授信额度已经非常高了。这种高额度的授信，即是保障，也是压力。
一方面远远超过了万科的需求，因为万科杠杆并不高，财务上也比较保守，不需要那么多钱。另一方面也是一种责任，是一种担当，毕竟给了你那么多的额度，就是希望万科用起来，在此时做好表率，尽到大企业的义务，或者说社会责任。当前的房产问题，不依靠这些企业来解决，还能靠谁呢？
为了更好地执行，或许，大股东持股比例的升高，在很多层面上有更强的话语权，就有了必要。需要补充的是，万科眼下只是一家市值2000亿出头的公司，连银行给它的授信额度都是市值的几倍。所以压根不是什么资产争夺、控制权抢夺的商战思维。
当国有大行把天量授信给它的时候，它肩膀上就肩负起了责任。
第二种可能：大股东资产上市和整合，甚至跨度到整个深圳国有地产资源整合
在万科股权20%范围内，先收购大股东资产。一方面滋润了地方财政，另一方面增加了大股东股权，为后续动作扫清障碍。
后续如果是整体上市层级的动作，或者更大范围的资源整合，乃至于以万科为平台，把区域内很多出问题的项目一并解决，也是有这种可能性的。
1.深铁买了很多地，但是财务报表非常不好，照样缺钱，所以才有原来融券的骚操作，原来买地是完成任务，但是建设要钱，而万科刚刚得到几千亿的授信和融券。
2.这次增发应该是跟深铁全面绑定，有可能把深铁置业放进去！
3.最后一句有意思，感谢市政府和大股东，看看有没有惊喜？
低位增发，如果解决和大股东的同业竞争，整合深圳国资房地产业，从长远看也是不错的！
第三种可能：向所有股东要钱，进一步增厚资本，扩充实力，降低杠杆。
我如果没有记错的话，万科的外币债务大约只有两百来亿元。即便大量明年到期，在当前三只箭齐发，地产资金面完全松绑的情况下，也是毫无压力的。
即便不说融资，万科账上的现金也绝对足够。再加上万科实际负债率非常低。所以，我不认为万科此次是要向所有股东要钱。况且，今年8月底，万科才分红112亿。如果真要向所有股东融资，还不如直接大幅减少分红，或者缩减明年分红来得洒脱。
其次，万科前段时间计划发债1500亿，以及大行的授信数千亿，那不都是钱。即便要还，低利率的贷款，不用白不用。因此，我觉得向全体股东配售股份融资，基本是最不可能的。
综上，单纯向大股东要钱然后让大股东增加股权，基本也不现实。毕竟地铁都是亏钱项目，加上眼下各地财政都不宽裕。
答案似乎是唯一的，
20%股份配发大概率是给大股东准备的，且大股东会以资产为支付手段。
甚至可能不限于此，上市公司或许还会给大股东支付股份的同时，再掏一部分现金。一方面吃进更多的资产壮大自身，另一方面吞掉更多融资加上杠杆，再一方面让大股东滋润一下。
背后实质是：通过地产资产价格重估，盘活地方，壮大房地产企业，有了更大能量后解决更大范围的地产的问题。
结语
或许，这只是一个开局。政策已经开了口子，这钱不用白不用，万科现在已经认祖归宗，几乎100%定增成功。目前万科还是破净状态，我不太相信会以低于19块的价格定增，管理层巴不得以30元/股定增，圈尽可能多的钱。
除非深铁想要花尽可能少的钱，牢牢把握住控股权，然而完全没必要，万科已经算国企了。后续需重点关注定增价格、定增对象、定增数量。尤其是定增价格，定增价格如果超乎市场意料的低，股价又得跳水了。
中国股市的作用就是融资，你不让它融资，靠自己的力量去弯道超车实在是太难太难。拿着不带利息的钱，变相就是买地，造出房子卖出之时就可以继续降低负债，或者继续扩大经营规模而不用扩大资产负债表。而此时高速增长的物流地产、长租公寓包括商业地产也放开了reits,物业也顺利上市，可以预见未来万科会活得更好！
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