从多家上市房企披露的增发预案的募投项目来看，上市房企目前还是优先解决存量项目，也就是响应“保交楼”为主
文 |《财经》记者 张云
编辑 | 杨秀红
2月12日晚间，总市值超2000亿元的房地产龙头万科A（000002.SZ）公布了150亿元的非公开发行A股股票预案。这是2022年11月28日证监会宣布“房地产企业股权融资方面调整优化五项措施”以来，国内上市房企最大规模的定向增发。
2022年12月31日，另一家房地产龙头企业保利发展（600048.SH）也公布了一项125亿元的再融资预案。从2010年开始，房地产企业在资本市场的IPO（首次公开募股）、再融资、资产重组项目均暂停审批。
时隔12年的股权融资调整优化措施也并非一夜之间全部开放。上述五项调整措施仅涉及恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs（
房地产信托投资基金
）盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。但房地产企业在境内资本市场IPO上市的审批，依然没有放开。
根据万科A的预案公告，该公司的主要融资渠道来源于H股的定增。2020年万科通过H股定增获得了71.65亿元的净融资资金（除去发行费用等）；2019年，万科同样通过该渠道获得了66.43亿元的净融资资金。2021年、2022年万科A均未有融资数据。
Wind（万得）数据显示，近三年虽然也有房地产企业更新过超百亿元的再融资预案，如绿地控股（600606.SH）、泛海控股（000046.SZ），但最终的结果都是停止实施。
一位地产业内人士对《财经》记者表示，从万科A、保利发展等公司披露的再融资预案的募投项目来看，上市房企目前还是优先解决存量项目，也就是响应“保交楼”为主。
在刚刚结束的北京市
2022年第五批土地集中出让宅地竞拍中，也是北京市2023年土地首拍，各大房企“拿地”热情再次被点燃。昌平信息产业园地块有14家房企及联合体参与竞拍，最后在14轮线上+14轮现场竞价后，该地块由华南老牌房企越秀集团以33.12亿元+现房销售面积4.5万平方米双触顶摇号拿下。
虽然房企再融资募投项目以存量开发项目为主，但值得注意的是，万科A还是预留了45亿元作为补充流动资金，保利发展定增预案中预留补充流动资金的金额则较少，仅为15亿元。
万科方面表示，本次非公开发行的目的，一方面是响应国家政策号召，扎实推进项目的高质量建设，助力公司向新发展模式平稳过渡；另一方面，该公司拟通过本次非公开发行，优化自身资本结构，进一步增强资金实力和抗风险能力，为后续长期稳定发展奠定基础。
是否破净增发引争议
根据万科A的定增预案，本次定增的发行对象为不超过35名（含35名）特定对象，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%，发行总规模不超过11亿股，约150亿元，募投项目主要集中于11个在建项目和补充流动资金。
万科A定增预案中的募投项目
2022年底也宣布百亿定增预案的保利发展，发行总规模为125亿元，募投项目为14个在建房地产项目，以及补充流动资金。
从补充流动资金占募集总额的比例看，万科A补流比例为30%，是证监会规定的定增补流比例上限。保利发展本次定增的补流比例则为11%。
广发证券测算，本次万科A的150亿元定增能通过杠杆乘数放大，有望撬动万科A1140亿元的增量运营资金，是该公司2022年新增土储拿地金额的1.24倍。
拿地方面，2022年万科新增拿地金额692亿元，金额口径拿地力度22%，较此前有明显下降，但在2022年四季度政策环境改善以来，公司拿地力度显著提升，四季度拿地力度提升至40%，较2022年三季度提升幅度达到28个百分点。
由于北京2023年首场土拍的火热程度，不少投资者关心上市房企是否也会使用定增资金参与土拍。从募投项目来看，大部分房企还是以开发存量项目为主，但万科也顶格保留了一部分募投资金为补充流动资金。
广发证券认为，万科的募集规模、补流规模及补流比例均为目前已披露计划房企中最高，“公司历来债权融资谨慎，2020年以来财务杠杆始终维持在1.2倍左右，而通过股权融资增加的资本金则有助于公司在安全边界内撬动更大资产规模”。
万科A定增预案还有一个关注点引发市场讨论——该公司目前股价处于破净状态。该公司2022年三季度每股净资产为20.73元，但是截至2月13日，万科A的股价为17.66元/股，市净率（PB）为0.81，股价已破净。
以公司定增预案中提到的募资总额不超过150亿元、不超过11亿股的规模粗略计算，其定增价格约为13.63元/股，不仅远低于现价，也远低于20.73元的每股净资产价格。
业内人士分析，用跌破每股净资产的方式进行增发有摊薄每股净资产的风险，不能参与增发的中小投资者权益就有可能受到损害。
万科A在预案中表示，为了保护投资者的利益，降低本次非公开发行股票可能摊薄即期回报的影响，将通过“加强经营管理和内部控制，提升经营效率和盈利能力”“加强对募集资金的管理和使用，防范募集资金使用风险”“不断完善公司治理，为公司发展提供制度保障”三方面来加强防范。
但是万科A在公告中说，“制定填补回报措施不等于对公司未来利润做出保证。公司将在后续的定期报告中持续披露填补即期回报措施的完成情况及相关承诺主体承诺事项的履行情况。”
2月13日万科A股价低开1.81%，但盘中一度翻红，收盘跌0.06%，股价为17.66元/股；H股上涨1.34%，股价为15.08港元/股。
房地产市场回暖？
随着监管层推出“保交楼”“调整优化房企股权融资”等一系列组合拳，房地产市场生态状况正在好转。
根据申万宏源的监测，上周(2.4-2.10)34个重点城市新房合计成交299.8万平方米，环比上升9.2%，较2022年周均成交420.1万平方米下降28.6%，较2023年周均成交287.8万平方米上升4.2%。同期二手房数据回暖，13个重点城市二手房合计成交106.5万平方米，环比上升9.6%；2月截至上周累计成交155.5万平方米，较1月同期环比上升11.4%，较2022年2月同期同比上升357.7%，其中当月成交同比较1月上升374.6百分点；年初累计至今成交484万平方米，同比上升12.7%。
好消息同样还来自金融数据。2月10日，人民银行发布的2023年1月金融统计和社会融资数据显示，1月中国人民币贷款增加4.9万亿元，同比多增9227亿元；社会融资规模增量达到5.98万亿元，比上年同期少1959亿元。1月末，广义货币(M2)余额273.81万亿元，同比增长12.6%，同比增速分别比上月末和上年同期高0.8个和2.8个百分点，为2016年以来的最高值。
尽管如此，市场也出现了一些分歧。不少地区市民反映自己向银行申请提前还贷，排队期长达数月。提前还贷现象，从一定程度上显现人们对房产持续增值的预期偏悲观，这种悲观情绪是否影响房地产市场交易复苏仍未可知。
国泰君安认为，当前房地产行业的基本面存在巨大的分歧，“楼市上体现为二手房回暖、新房继续下探，信用端体现为居民不断增加储蓄，但提前还款仍在高峰；然而（业内）对未来房地产市场的判断则过于一致，表现为将在2023年下半年出现复苏，只在幅度上有所分歧，也即当前进入到预期的验证期”。
“上一次基本面的分歧出现在2022年6月，市场一致预期的由二手房带动新房、一二线城市带动三四线，在实际结果上并没有兑现，反而出现了基本面的巨大分歧，即二手房回暖的同时，停贷的现象增加。目前基本面的分歧已经很大，预计将在接下来的一个月，逐步去验证。”国泰君安表示。
从二级市场资金的角度来看，目前房地产也并未获得大资金的青睐，Wind房地产指数在元旦后仅上涨2.75%，成交量也并未有效放大。