履新仅1个月，万科长租公寓事业部总经理薛峰就提出了离职申请。近日，万科长租公寓的人事变动引来业内猜想。
当时代周报记者致电薛峰，薛峰以正在忙其他事为由匆匆挂掉电话。随后，万科方面回复时代周报记者称，薛峰确实已向公司提出辞职，并表示租赁住宅业务是万科的核心业务之一，在业务发展过程中存在正常的人事变动和实际困难，是必须要面对的功课。
事实上，在薛峰离职之前，万科长租公寓的困境便已经凸显。开业数量不及预期一半，房源获取渠道受阻，万科的租赁住宅业务波澜不断。
万村搁浅
在经历了前期的规模狂奔之后，从去年开始，万科长租公寓业务的发展难题逐渐浮出水面。
一方面，长租公寓的发展速度明显不及预期，在2017年8月，万科就曾提出，2018年“万科泊寓”可以实现开业15万间的水平。但根据财报数据，去年万科泊寓仅开业了6万间，开业数量不及预期目标的一半。同时，万科还预计2019总开业数为10万间，依然不及2018年的原定目标。
与此同时，“万村计划”的推进也障碍重重。
“万村计划”是万科深圳启动将近两年的新业务，专门从事城中村综合整治及运营。在发展之初，万村计划被寄予厚望，一众高层为其站台。2018年4月，万科创始人、万科董事会名誉主席王石在出席万科举办的城市共创大会上表示，“深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口，对于城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。”
想要在深圳长租公寓市场分一杯羹，城中村的占比不同小觑。以岗头新围仔村为试点万村计划一路前进。根据深圳万科提供的数据，截至目前，万村已开业四百余栋，获取一万余间房源。
然而，进行得如火如荼的“万村计划”在实际实施过程中却碰到了诸多困难。由于发展速度过快以及财务测速的激进，万科遭受了“推高租金”的诘问，招致了一场庞大的舆论风暴。
去年年底，“万村计划”宣布全面暂停拓展新房源；而最新消息是，万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分位于光明、坪山等区域的农民房源。
对此，深圳万科方面向时代周报记者表示，在推进过程中，确实遇到了一些实际的困难，综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行小部分调整和优化，相关工作正在有序推进中，调整是为了更好、更长远的发展。
时代周报记者走访龙华茜坑新村发现，万村公司签约的城中村“农民房”仍在施工状态。现场一名项目施工负责人向时代周报记者表示，茜坑新村签约楼栋约有50多栋，目前正在改造以及完成施工约有十几栋。
伴随着业务收缩，一系列人事动荡也由此展开。一位曾在深圳万村工作过的人士告诉时代周报记者，深圳万村在巅峰时期有400多名从事房屋拓展的员工，目前还剩下300多人，部分选择去泊寓从事工作，部分选择离职。与此同时，万村所在的南方区域 “掌舵人”张纪文也被调离。
2019年，长租公寓事业部正式成立。高级副总裁孙嘉从今年5月份开始担任长租公寓事业部的董事长和第一负责人，5月底，在广州万科总经理职务上工作仅3个多月的薛峰，再次被调任至长租公寓事业部任总经理。
然而，任职仅一个多月，如前文所述，薛峰离职。
盈利待考
在一系列困境背后，经济问题是根本原因。
万科总经理祝九胜在2018年业绩会上坦承，长租公寓的钱的确很难赚，经过4年的发展，长租公寓2018年的租金收入接近9亿。
广州泊寓的工作人员向时代周报记者表示，长租公寓的回报周期在7年左右。受困于租金的限制，城中村的回报周期更长。
房东东公寓学院创始人全雳向时代周报记者指出，“城中村改造的隐形成本非常高，包括了道路、绿化、结构加固、做连廊，排线、给排水管道、各种隐蔽工程，消防安全设施，电增容等等。如果在深圳是改造一个15年房龄的厂房，200间，分摊到每间房的改造装修以及软装成本，大致在60000-65000元左右，而改造城中村，分摊后改造成本要到10-12万每间。”
上述深圳万村前工作人员也向记者表示，城中村公寓的改造成本在1500-2000元/平方米。
在走访过程中，项目施工负责人指着一栋刚完成装修的6层小楼向记者表示，该栋楼的成本在200万左右，平均施工周期在3个月左右。
“对于城中村改造，万科也低估了城中村沟通和协调的实际难度。” 全雳向时代周报记者补充道。
“村民对租金期望高，以及村委不配合，也成为实际推进中的困难。”深圳万村前工作人员向时代周报记者说道。
而另一家长租公寓运营商窝趣公寓也向时代周报记者表示，每家公寓都有接触旧改类项目城中村、老旧厂区升级产业园区等，改造多遇到的困难是消防问题、还有一些隐性成本。
在窝趣公寓看来，白领公寓包租项目的投资成本在5-6万是比较合理，所以改造成本也控制在这个范围，会略高于常规新建改造的公寓项目。
万科在长租公寓领域的教训和调整，并非个案。从2017年开始，在租售并举政策的东风下，住房租赁市场迎来了高速发展的窗口期，各路资本抢滩长租公寓市场。在经过前期的野蛮生长之后，长租公寓进入理性发展期，上个月远洋、朗诗等房企都传出要剥离长租公寓业务的消息。
变化背后，是企业在发展过程中无法回避的盈利难题。
全雳透露，盈利分为两个层面，一是项目本身盈利，二是公司盈利。单项目盈利容易考量，一般4-5年可以回本。而公司盈利，遥遥无期，特别是包租型品牌机构。无论哪家规模型品牌机构，都需要有个庞大的后台，后台是非常烧钱的，特别是IT和研发费用。
困境重重，人事动荡之下的万科长租公寓将何去何从，仍需时间的考验。
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