撰文 / 张文静
编辑 / 田晏林
时隔半年，万科海外投资控股有限公司（下称“万科海外”）再次换将。
5月23日，万科海外发布公告称，李凯彦已辞任执行董事，由现任万科酒店与度假事业部首席执行官丁长峰接任，任期三年，主要负责分管英国业务及美国业务。
有知情人士告诉《财经天下》周刊，此次丁长峰是兼任，除了新职务外，还要继续管理万科酒店与度假事业部。
记得上一次万科海外出现人事变动是在2021年11月。当时，张旭辞任万科海外原主席兼执行董事，由万科南方区域首席区首孙嘉兼任该职。如今，高管团队再次变动，外界更多的疑惑点在于，万科究竟在海外业务上打的是什么算盘？
IPG中国区首席经济学家柏文喜分析认为，万科海外连续换将，一方面可能是公司的海外战略发生了调整与变化，另一方面也可能是海外的业绩未达预期所致。
对于外界的种种疑惑，《财经天下》周刊向万科集团了解情况，但截至发稿尚未有回应。
（图源：视觉中国）
万科要从海外“撤退”了？
据了解，此次被调走的李凯彦，自2013年加入万科，先后在万科于海外的两家附属公司任董事总经理等管理职。相比于他，接任者丁长峰，作为“王石时代”的老臣，更为外界熟知。
1992年，丁长峰加入万科，一步步升任至上海区域总经理，还曾被视为王石的接班人之一。2015年，丁长峰担任万科商业负责人。但在2016年万科收购印力集团后不久，他的“商业负责人”位置被印力集团董事长丁力业取代，丁长峰在集团的处境似乎也变得尴尬起来。
之后的他被委派的都是万科集团的新兴业务，较为边缘，比如2020年末被撤销的冰雪事业部。在外界看来，虽然后来冰雪事业部被并入酒店及度假事业部，还是由丁长峰出任总经理，但他已经开始淡出万科的权力中心。
因此在外界看来，此次又安排他来接管海外业务，也是万科的一步“闲棋”。但实际上，海外业务对万科的意义并不小。短短半年时间，两位熟悉海外市场的高管被调离，转而改由孙嘉、丁长峰这样的万科老将出马，万科究竟在做怎样的布局？
《财经天下》周刊观察到，一个很明显的迹象是，万科海外似乎正在撤退。今年1月，万科海外发布公告称，拟出售持有的位于英国伦敦的Ryder Court投资物业，部分所得款项净额将用作支付此前收购的香港项目。这意味着，出售后，万科海外持有的投资物业中仅剩香港丽晶中心。
另外，去年11月，万科海外发布公告，拟收购万科全资间接控股的万科香港手中的香港深水埗项目。柏文喜分析称，万科在面临国内销售下滑，流动性承压的情况下可能确有从海外撤退以回援国内的意图，但是一买一卖，似乎更有调仓的性质而非彻底从境外撤退。
至少从数据来看，位于香港的丽晶中心和位于伦敦的Ryder Court，在过去三年显示出了截然不同的情况。
香港丽晶中心的出租率稳定维持在96%。而Ryder Court虽然在2019年出租率高达99%，但次年就下跌至74%，尽管2021年底，出租率回升至86%，但出租收入却从2020年的5060万港元降至4610万港元。彼时，万科海外解释称，是为了将空置区域租出去，从而降低了租金。
万科海外直言，这是一个离场的良机，这笔出售为公司提供一个获取现金的最佳机会，还可以释放出万科海外于该物业的投资价值。
一边在处置海外资产，一边又连续换将，在柏文喜看来，或许万科是为了更好地完成撤退任务和善后事宜，“从万科派出精兵强将丁长峰与孙嘉来看，似乎有这一意图。”
不过，据媒体报道，去年孙嘉获任万科海外主席兼执行董事时，有接近万科的人士透露，孙嘉主导下的万科海外的未来，暂时不会有太大动作，整体上还会延续过去的经营方式。
（图源：视觉中国）
尴尬的海外业务
万科海外在集团内部的存在感向来很低。
2021年，孙嘉在获任万科海外主席兼执行董事时，还一度被外界误解为“流放”。而今，丁长峰兼任执行董事，行业再次传出类似声音。从某种程度上来讲，这也凸显了万科海外的尴尬。
2021年，万科海外实现收入4.61亿港元，同比减少2.81%；归属股东净利润4.24亿港元，同比增长128.58%。
虽然业绩看起来不错，但据万科海外披露，净利润增长的原因是位于英国伦敦的投资物业Ryder Court的公平值增加。此外，终止美国加州投资物业租赁而向租户收取一次性终止费用，导致分占一家联营公司的盈利增加。
也就是说，这样的业绩是“偶然发生”，不可持续。
事实上，这也是万科海外借壳上市10年来，少有的亮眼业绩。除2018年获得6.77亿港元净利润外，万科海外多年净利始终维持在2亿港元以内。这样的业绩对于万科集团而言，贡献相当少。
万科海外前身为万科置业 (海外) 有限公司 。2012年5月，万科进行“国际化尝试”，通过收购港股南联地产（即“万科置业 (海外) 有限公司”），由此获得了这个港股壳平台。
但在2019年以前，该平台长期处于被忽视的状态，雇员仅个位数，项目也仅有丽晶中心项目及与新世界合作的香港荃湾西站柏傲湾。2018年，由于柏傲湾逐渐交付，当年净利润暴增336.25%。
但从2019年开始，这个平台突然被万科重视起来。当年，万科执行董事张旭及阙东武获任万科海外董事会主席及首席执行官，结束了该公司七年没有董事会主席和首席执行官的历史。
并且，万科将英国伦敦、美国三藩市、纽约若干物业，及香港北角春秧街物业注入万科置业（海外），并更名为“万科海外”。
时任万科首席运营官兼万科海外董事会主席的张旭表示，“未来会把万科海外作为海外的主要平台。”在他看来，项目注入的目的是想把平台做好，把海外业务做好。
但之后，万科海外的发展又没有下文了。万科没有继续向该平台注入项目，而且受限于自身实力，万科海外也未能新增项目。
更尴尬的是，万科的海外平台不只有万科间接持股75%的万科海外，还有全资控股的万科香港，两个平台同在香港、英国及美国经营物业，在业务上存在一定竞争关系。
据媒体报道，近年来，万科香港在香港已推出香港西环15 Western Street、长沙湾the Campton等多个项目，并频繁投资新项目。
不过，张旭当时表态，万科海外能做多大，取决于这个平台的团队做怎么样的努力。但从结果来看，万科海外发展并不如人意，现在还需倚仗万科香港度日。
2019年下半年起，万科海外开始为万科香港在香港、英国及美国项目提供资产管理服务。去年，万科海外的这项收入有2.3亿港元，占总收入近半。
《财经天下》周刊注意到，参与万科海外管理的高管，均在万科及旗下公司担任要职。除孙嘉外，万科海外执行董事阙东武同时为万科香港的董事，李凯彦也任万科多家附属公司董事或高级职员。但这种“兼任”，似乎也透露出万科海外在集团内部的尴尬局面。
“国际化”十年，销售额仅占1.2%
万科海外的尴尬，也是万科“国际化”的尴尬。
自2012年万科推行“国际化”战略至今，刚好已经过去十年。但万科旗下所有海外业务似乎一直没有整合起来，除万科海外这个上市平台外，尚有万科香港等多个公司也在同时经营海外业务。
而且从业绩上来看，万科的“国际化”并不理想。
2021年，万科其他区域房地产开发销售金额72.9亿元，占总销售额1.2%。而这些“其他区域”，指的就是香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图等海外业务。
这样的业绩表现，实在与万科超千亿的龙头房企规模不相称。面对外界对该公司海外发展的质疑，万科曾多次回应称，时机尚未成熟，需要更多时间思考发展策略。
不过，在业内人士看来，万科或许并不太在意海外业务的规模的大小。
在万科推行“国际化”战略之初，创始人王石曾为万科定下目标，学习欧美成熟的经营模式、建立网络关系、给消费者提供国际化服务。当时郁亮也表示，“去海外是因为万科的未来一定是一个国际化的企业。”之后他也多次称，开展海外业务的主要目的，在于获得实地认识和理解海外成熟市场运作经验的机会。
以收购南联地产为起始，万科开始迈出国际化的第一步。2013年，首次进军海外市场，通过和当地知名开发商合作的方式，先后进入香港、美国、新加坡。2016年，万科在财报中首次出现海外业务销售额披露，此后万科海外地区销售额占比一直在1%上下浮动，且不稳定。
不过到了2017年底，万科已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡等 6 个海外城市，这被郁亮称为海外战略的第一阶段，“通过合作学习更多东西”。
但这之后，万科财报没有了新增海外城市的出现。2019年9月，郁亮在万科南方区域媒体交流会上，谈及海外战略时表示，“第一阶段告一段落，开始进入第二阶段。但发展策略还没成熟，还在做相关调研。”
不止是万科，当前在房地产市场和国内外环境综合因素的影响下，早些年积极“出海”的房企纷纷开始收缩海外“战线”。
如在2014年从万科手中抢过“地产一哥”宝座的绿地集团，当年海外板块贡献了153亿元的收入，一度被视为超越万科的“制胜法宝”。但眼下，绿地也开始处置海外项目，2021年出售或转让日本、澳洲、加拿大、韩国、英国等多个项目和土地，海外业务回笼资金超37亿元。而且今年以来，富力地产、中国奥园等房企也在处置海外资产。
回顾房企“国际化”历程，柏文喜告诉《财经天下》周刊，国内房企国际化这么多年，投资和市场都是来自国内，面向境内国人的，并未融入当地市场和依赖当地资源，可谓国际化的怪胎。
不过，他认为万科的国际化还是取得了一定成绩，比如除了在海外开发项目外，还实现了与国际化投资机构的合作，并收购和私有化了普洛斯作为产业地产的协同力量等。“万科的国际化应该在认知方面获得了很大的提升，更多地从单纯的业务国际化的层面逐步转向了王石所描述的轨道和方向，虽然答卷未必令人满意，但是更加务实和方向明确，未来可期。”