经过这一波地产股杀跌,万科的市值缩水至2330亿(截止7月27日),静态市盈率(市值2330亿/2020年净利润415亿)为5.6。
这个估值水平,意味着啥?
高情商说法:万科还能至少干5年半,每年能赚415亿
低情商说法:万科只能干5年半了,每年只赚415亿
过去五年,万科的净利润增速分别是16%、33%、20%、15%,6.8%。
针对地产行业的调控政策越来越多,使得不少人认为,过去的增长趋势就此中止,未来的增速将由正转负。
更悲观的预期,是地产公司的存货出现大面积跌价。
地产公司的存货是些啥?
简单说,主要就是未完工项目以及未开工项目。
万科的2020年财务报表显示,存货超过一万亿,占公司所有资产的53%。
假如,这一万亿的存货出现5%的跌价损失,什么后果?
万科立马变成亏损企业。
以上这些悲观预期,如果成为主流,股价不掉才怪了。
不过,
股价归股价,价值归价值
。
如果把股价与价值混为一谈,则注定惶惶不可终日。
对股票估值,市盈率是一法。
现金流折现
也是一法。
针对万科,我在EXCEL上大致一算,结果如下。
首先说明:我用净利润水平来衡量每年现金流。这当然不准确,精确的算法是采用
自由现金流
。不过,考虑到万科过去五年的
经营性现金流均超过净利润
,用净利润来估算并不会产生大的偏差。我要的是模糊的正确,而不是精确的错误。而且,与自由现金流相比,净利润这个数据易得,且好理解。
假设,未来十年,2021-2030年,每年的现金流依次是:
400亿、350亿、300亿、300亿、300亿、300亿、350亿、350亿、400亿、400亿
再假设,折现率:
8%
那么,
净现值:2300亿
这个计算结果,从数值上看,与万科当前的市值水平(2330亿)基本相当。
你若认同以上假设及计算结果,则应当认同以下预测:
1、万科还能再经营10年,然后公司清算,且清算价值为零。
2、万科净利润较去年缩水,并且2022、2023年继续缩水。
3、经过六年痛苦调整期,万科开始重拾增长动力。
其他的,我就不说了。
以上,纯属娱乐,不必当真。