经过这一波地产股杀跌，万科的市值缩水至2330亿（截止7月27日），静态市盈率（市值2330亿/2020年净利润415亿）为5.6。
这个估值水平，意味着啥？
高情商说法：万科还能至少干5年半，每年能赚415亿
低情商说法：万科只能干5年半了，每年只赚415亿
过去五年，万科的净利润增速分别是16%、33%、20%、15%，6.8%。
针对地产行业的调控政策越来越多，使得不少人认为，过去的增长趋势就此中止，未来的增速将由正转负。
更悲观的预期，是地产公司的存货出现大面积跌价。
地产公司的存货是些啥？
简单说，主要就是未完工项目以及未开工项目。
万科的2020年财务报表显示，存货超过一万亿，占公司所有资产的53%。
假如，这一万亿的存货出现5%的跌价损失，什么后果？
万科立马变成亏损企业。
以上这些悲观预期，如果成为主流，股价不掉才怪了。
不过，
股价归股价，价值归价值
。
如果把股价与价值混为一谈，则注定惶惶不可终日。
对股票估值，市盈率是一法。
现金流折现
也是一法。
针对万科，我在EXCEL上大致一算，结果如下。
首先说明：我用净利润水平来衡量每年现金流。这当然不准确，精确的算法是采用
自由现金流
。不过，考虑到万科过去五年的
经营性现金流均超过净利润
，用净利润来估算并不会产生大的偏差。我要的是模糊的正确，而不是精确的错误。而且，与自由现金流相比，净利润这个数据易得，且好理解。
假设，未来十年，2021-2030年，每年的现金流依次是：
400亿、350亿、300亿、300亿、300亿、300亿、350亿、350亿、400亿、400亿
再假设，折现率：
8%
那么，
净现值：2300亿
这个计算结果，从数值上看，与万科当前的市值水平（2330亿）基本相当。
你若认同以上假设及计算结果，则应当认同以下预测：
1、万科还能再经营10年，然后公司清算，且清算价值为零。
2、万科净利润较去年缩水，并且2022、2023年继续缩水。
3、经过六年痛苦调整期，万科开始重拾增长动力。
其他的，我就不说了。
以上，纯属娱乐，不必当真。