万科的商业版图-万科布局了多少个城市

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万科的十年计划已经过半,愿景再造1个1000亿商业万科目标达成了吗?(2014年,万科毛大庆突然在媒体面前称“万科的愿景,商业将来成为一个很大的业务板块,比如这是1000亿的住宅万科,我想也应该有1000亿的商业万科。” 这也是首次对外公布万科有1000亿的商业雄心。)

近年来,万科在巩固核心业务优势的基础上,围绕城乡建设与生活服务商的定位,积极拓展业务版图。在商业领域发展的决心与野心,除了体现在大力发展万科自身的商业物业(以万科广场为代表的大型购物中心及社区商业),主要体现在万科进击商业市场的几个大动作,两三年时间内万科相继收购了印力集团,又联合印力收购了20家凯德购物中心,快速拓展了万科庞大的商业版图。

商业大事件1:收购印力集团

印力集团前身是深国投商用置业有限公司,是深圳国际信托投资有限公司的下属企业。2006年,作为万科集团曾经的第一大股东华润集团以17.4亿元收购深国投,使其变成了国有企业。之后,深国投商置被深圳市龙柏商置产业投资基金企业接盘。到2013年,黑石集团成为其战略投资者,购入该公司40%的股权。2015年,公司更名为印力集团。

2016年10月31日,万科与印力宣布,万科与若干合作方组成的联合收购平台完成收购印力96.55%股权,印力正式成为万科集团成员企业。收购印力是万科打造商业运营平台也是万科十年计划的一部分,印力有相关的资源,可以和万科产生协同效应。此后,万科商业如虎添翼,印力集团作为万科的商业开发与运营平台,聚焦存量项目的运营管理,通过改造激发存量项目的活力。

截止2018年4月,印力集团布局北京、上海、杭州、广深、武汉、西安的六大核心城市区域。管理资产项目遍布58个城市。在全国持有或管理的商业项目数量126个,管理面积1000万平方米,资产规模近800亿人民币。其商业项目品牌包括印力MEGA、印象城、印象汇、印象里等。其中,“印象城”为核心系列商业产品线。

商业大事件2 – 收购凯德20家购物中心

2018年1月,万科联合印力,用83亿元收购凯德20家购物中心,总建筑面积约为95万方。此次收购更加体现了万科对商业发展的决心与野心,收购之后万科商业的全国化布局将更加完善。

万科收购的20家凯德购物商场,从区域分布来看,中西部区域最多。而此前印力的商业项目主要分布在长三角、珠三角和环渤海地区,收购之后,全国布局将更加完善。

从城市能级来看,主要分布在三四线城市,印证了印力覆盖核心区域周边城市群的扩张战略。

商业大事件3 – 发行资产支持专项计划

同时,万科也在持续优化资产结构,探索资产证券化:2019年1月和2月,印力集团连续发起设立两笔资产支持专项计划,希望借助外部资本力量,整合公司存量资源,进一步促进商业地产的发展。

发展万科自有商业物业

除却印力集团自身的商业物业,万科的商业体系可分为两大方向:区域级购物中心和社区级商业。区域级购物中心以万科广场为代表,而社区商业则有较多产品线,主要是因为万科因地制宜,在不同城市打造不同产品线。

2018年,万科将自身的定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,对“生活服务”的强调,迎合了社区商业的发展需求。显然,“为了发展住宅而做商业地产”的万科,其着眼处在于“社区级”。

”邻里家“是由万科统一经营、为丰富业主生活量身定制的社区商业生活方案,是万科楼盘的”标配“。万科的出发点是为了做更好的住宅,因此,”邻里家“的主要目的还是以住宅为项目价值核心,社区商业作陪衬提升,以邻里中心为载体,提高业主的生活品质。

“五菜一汤”是万科社区商业的初级版本,“五菜”即是万科自创的社区餐饮连锁品牌“第五食堂”、超市、银行、洗衣店、药店,“一汤”则是指万科自营的社区菜市“幸福街市”。万科认为,社区商业主要是为社区居民提供日常所需的生活服务,因此,为实现居住便捷性和经常性,几种业态必不可少。

万科重视品牌的影响力,同时也更追求品质生活的概念输出。自营服务品牌“第五食堂”和“幸福街市”则具备了“便民、经济、安全、品质”等特点,既能兼备邻里聚会交流的功能,丰富社区文化,也能提高万科物业的盈利能力,是万科的核心竞争力。

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