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6月30日我和女儿一起参加万科股东会，作为地产行业里的一个特殊角色，在2018年房地产发展如火如荼之际，万科董事长郁亮喊出“活下去”的口号，当了一把吹哨人，震惊了整个房地产行业。
现在看到某大、某能一个个出现了偿付问题，万科还活的不错。
昨晚在直播中，我也邀请了单仁牛商的学员，也是万科供应商一起交流股东会的收获。
我们谈到了这些问题，比如企业怎么挑选稳定的合作伙伴，怎么避免回款难题，以及现在的房地产该不该投资？
02
对于地产行业里的众多乙方企业来说，最头疼就是回款问题，而不是接订单。
因为你千辛万苦投标接回来的单，还要垫付货款、工程款，如果迟迟不能结算回款，企业很容易就被拖死了。
像樊总的弟弟接了不少地产公司的订单，后面因为回款拖的卖房抵债。
但是樊总通过各方办法成为万科的供应商，为什么会选择万科？
就像我常说的【以投资人的格局看企业、从企业家的角度选投资】，通过分析企业的财务数据来判断真实的经营情况。
在房地产公司当中，“三道红线”是一个非常细化的企业经营安全标准。
1、剔除预收账款的资产负债率不得大于70%。
预收款，就是我们购买期房向开发商预交的房款。这笔钱对企业来说，是属于收到钱但还没有履行完交房的责任。
在正式完成交房之前，这笔预付款理算是负债。
但这个负债是特殊的，因为只要是房地产企业正常运营，交房消除负债只是时间性问题，理论上违约可能性比较小的。
所以，剔除预收账款的资产负债率，更能真实的反应企业主动操作形成的负债率。
2. 现金短债比不得小于1倍。
简单用公式来表达，现金短债比=年经营现金净流量÷年末短期负债×100%
3. 净负债率不得大于100%。
这个比较简单，(有息负债-货币资金)/所有者权益不得大于100%。
我们根据“三道红线”的标准和房地产2022年年报，对国内房地产企业做了梳理，有17家房地产上市公司符合标准。
樊总根据自身能力成为了万科的供应商，万科也完全符合三道红线的要求。
1、剔除预收账款的资产负债率是67.6%<70%；
2、现金短债比1.4>1；
3、净负债率43.7%<100%。
樊总说和万科结算大概40天左右，剔除开票的时间只要20多天，这是合作这么多地产公司中结算速度最快的，其他的房产公司结算周期是90天，甚至180天，有些还会通过推迟验收、验收不合格的方式推延结算。
这是樊总分享通过学习“以投资人的格局看企业”，通过公司的财务报表分析合作伙伴的财务状况。
这个思维不只是适用在房地产行业，同样适用其他行业，我们在选择上下游合作伙伴的时候，也可以进行参考。
03
独特的企业文化：筋厂文化
我在万科股东会上还留意到一个细节，就是工作人员的服装上写着：筋厂制造/运动员股份有限公司。
我问了一下工作人员，
“筋厂制造”是代表“一根筋”的意思。
从王石去多元化，卖掉万佳超市、怡宝饮用水，还有超过25%的利润项目不做，就是典型的”一根筋”思维，这也是万科的企业文化，但是这个文化不是一开始就有的，而是经历中总结出来的。
为什么利润超过25%的生意不做？
万科创始人王石说：不止25%，甚至200%，500%利润的生意我都做过，比如早年创业卖录像机、卖玉米，但这种生意竞争会非常激烈，利润率会快速下降，能从500%降到5%，甚至经营4年算下来，卖录像机是赔钱的。
而且，利润率200%时培养的团队，等利润率降到20%以下，他们根本不会去经营。
市场是很公平的，没有核心竞争力，你怎么投机赚的钱，最后还会怎么赔进去。
我想很多朋友和我一样都不怎么喜欢和“一根筋”的人合作，感觉太死板了。
但是随着我的经历越多，我发现这类“一根筋”的人反而是最好的合作伙伴，因为你知道他的边界在哪，底线在哪，哪些事情会做，哪些事情不会做。
像巴菲特、芒格也是属于这种“一根筋”的人，他们的投资文化体现在“能力圈理论”，只专注做好自己能力圈以内的事情。
在寻找合作伙伴的时候，不只是看业务方面的能力，还有就是看个性、价值观、企业文化上是否同频，这样才能找到最好的合作伙伴。
04
最后，就是很多人关心的投资问题。
过去20年，很多人的财富积累是靠投资房产赚来的收益，现在房地产行业遇冷，很多人在问，现在还要不要投资房地产？如果投资，是买房子合适，还是买地产公司股票合适？
我从侧面两个角度分析一下：
1、股息率，也就是股息/股票买价；
2、股价投资收益率。
在万科股东会上，股东投票通过了相关的议案，我作为股东代表，参与监票的全过程，其中就有利润分红1股0.68元的议案，以95.48%通过。
这个分红好不好？
我用万科、美的、格力公司从2019年-2022年这四年数据对比一下。
万科分红股息率超过7%，14年时间回本，股价收益是-12.5%。
格力的分工最高，股息率达到9.77%，10年就能回本，股价收益是+40%。
美的股息率最低，6.57%，回本时间15年，但美的股价收益达到了100%。
另外提示一点，房地产投资主要收益来源于房价上涨，房价收益率低于同期存款利率，低于分红股息率一半以上，加上现在三年期的利率不到3.5%。
我想此时此刻，你大概就知道投资什么会比较好了，这时候就要结合股息率和股价收益率两个角度来看。
最后做个总结，“以投资人的格局看企业”，通过对合作伙伴的财务报表分析，避免企业经营中的应收款坏账。
同时，参加上市公司股东会，了解企业文化，再同时通过计算公司的股息率和股价投资收益率，来评估资产投资的回报价值。
希望通过我之前对美的、比亚迪、万科等股东会的分享，能给企业家经营和投资者的投资方面有所启发。
以万科总裁祝九胜在股东会上对万科未来看法的一句话送给大家，更好的把握【抄底中国】的机会：“短期有压力、努力有成效、长期有信心”。
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| 罗英凡
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