现在这个时候谈万科，提郁亮，甚至涉及到房地产的文章几乎都是一片骂声。
骂声的来源无非是因为地产企业跌跌不休的股价，目前万科A 13.75的股价 ，已经是不断创出新低了，看着这一路往东南方向的K线，不知击穿了多少股民的内心。
但行情总在绝望中诞生，这个时候屏蔽K线的干扰，再看看行业和公司也许会多一份理性和冷静。
要说谁对地产行业的判断相对准确，万科无疑是其中的佼佼者。
今天来看看万科目前的掌门人郁亮最新对行业形势的几个判断。
NO.1
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房地产购买力是够的，当下只是在持币观望。
当下最大的问题是销售下行，原因众说纷纭，需求不足，收入不足，疫情影响下行，就业不理想，老百姓没钱了等。
郁亮给出很明确的判断，当下房地产购买力是够的，只是大部分人在持币观望。
持币观望的原因主要是对后市没信心，预期不好，暂时不敢出手，大部分人都有买涨不买跌的心态。
郁亮给出了2个量化的指标：
1、居民存款额上看，2023年5月底，居民部门存款增加到近130万亿，比去年还多增加了1.4万亿，总量上看，老百姓是有钱的。
2、居民总储蓄对利息保障倍数上看，这个指标的意思是居民部门可支配收入扣掉消费之后的剩余部分能够覆盖多少倍的利息。反映居民偿付房贷的能力。
郁亮表示：”现在来看这个指标还远远高于安全边界，所以从购买力来看，购买力是在的。”
从数据上来看，钱是有的，只是都存在银行了。
NO.2
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市场长期需求还在
购买力是够的，为何当下地产销量不行呢？答案无非两种。
一种是大家对房子的需求少了。另一种是大家有需求，但是当下房价下跌，大家预期改变，所以先观望不出手。
郁亮的观点偏后者。
现在很多人认为地产属于夕阳行业，市场已经饱和了，但是万科对于中国房地产的未来有信心。
信心来源于房地产的需求是可清晰预判的。
“房地产未来长期的需求基础还是在的，未来对房子的需求只是从过去的【有没有】到【好不好】阶段发展而已。“
需求主要来自三个方面：
1、未来10年城镇化中后期，还将新增近7000万城镇人口，将会有2.6亿新市民需要房子，他们的居住条件还有很大的改善空间。
2、有房子也需要再买房，目前中国有三分之一的城市住宅是2000年前建的，20年前的房子在品质上和今天的房子差距很大，有很大的改善需求，今天城市里的房子还有三分之二是没有电梯的。
3、围绕地产空间的更多改善需求、衍生需求客观存在。比如度假旅游需求，这是未来一个需求风口。
未来房地产市场新房需求”上有天花板，下有保底线“。
2021年18万亿是天花板，未来12亿平方米则是保底线。
1、中国商品房存量规模已经很大了，城镇人均居住面积已达40平方，加上过去几年的大规模建设，这些都将陆续交付投入使用，未来新房市场不可能回到2021年的历史高点。2021年就是中国房地产新房销量的天花板。
2、从人口流动、住房改善速度来看，只要外部环境不发生突发性变化，在一段时间内每年12亿平方米的需求就是保底线。
2022年全国房地产均价9552元，考虑未来GDP及CPI的增长，大概就是12万亿的规模。
未来中国房地产还是个12万亿量级的市场，考虑到现在地产正在经历的洗牌出清，未来TOP10能占多少市场呢？如果万科能到10%的市占率，那就是万亿营收。
NO.3
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未来市场一定会恢复到合理水平
2023年一季度市场有所恢复，但是二季度的数据又不是太好了，短期信心还需要进一步重建。
郁亮说：“4月份一、二线新房成交量环比下降26%，5月份又下降了2%。6月份从先行指标来看，一手房来访量又下降7%左右，二手房带看量下降10%左右，这些先行指标告诉我们6月份的市场也不容乐观。3个月前的年度业绩会上，我说了市场既没有狂飙，也没有倒春寒，因为那时候很多人觉得行业又开始狂飙了，所以我赶紧说没有狂飙，也没有倒春寒。但实际情况比当时预期要差一些，从目前看，短期信心还需要进一步重建。”
但是短期的压力更多源于外在因素造成的，不是“购买能力”和“需求缺乏”等内在因素的缺失。所以未来房地产预期一旦修复，一定能恢复到合理成交水平。
NO.4
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市场初步饱和时的行业洗牌期往往会诞生优秀的企业
很多人认为现在人均居住面积都到40平米了，很多人都有房子了，开发商没得玩了。
但中国很多成熟行业都有一个普通的现象，更有竞争力的优秀企业往往会诞生在市场初步饱和时的行业调整洗牌期。
郁亮举了个家电行业的例子：“中国的家电行业也是在基本每户都有家电的情况下才诞生了更有竞争力的企业。”
如美的集团也是家电看似饱和阶段进行战略收敛聚焦，产品力创新，管理变革最终在家电市场调整时逆势崛起。当然，美的也是在经历3年左右业绩下滑后结构性变革阵痛后开始崛起。
同样华润雪花啤酒，也是在行业饱和市场整体下滑时反而逆势增长。
郁亮强调：“消费者需求更新迭代非常快，好的产品必然是受欢迎的，万科相信市场永远不会饱和的，房地产市场常做常有，常做常新。过去的手机行业，如今的汽车行业，以及家电行业，往往都是在行业完全成熟后不断长出新的分支，枝干，并逐步取代原来的主干。”
NO.5
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未来房企开发经营服务并重是必然趋势
房企破局的关键能力是要具备“全场景服务”的综合竞争力。
回顾整个房地产开发过程，刚开始是有房子卖就好了，后来不仅房子要造好，还要有花园，后来发现物业服务也很重要，再后来是社区商业配套方不方便，而到现在甚至最好产城要融合，最好产业和生活能够在一起，当然现在还要有绿色生态，包括智慧化、科技化住宅是刚需，这些都需要全场景的综合竞争力。
以后单一做住宅的房企会越来越没竞争力。
万科基本战略为“开发、经营、服务并重”。
以前经营服务类业务回报低，随着经营服务性的专业化、高效化，经营服务类业务收益率也在提升。