本报记者 庄灵辉 卢志坤 上海报道
“尊重常识、回归常态；阵痛之后，仍有机会。”10月22日，在媒体交流会上，万科董事会主席郁亮以这16个字总结当下的房地产行业。
郁亮认为，房地产市场在过去多年保持双位数增长，这并非发展常态，“房住不炒”的提出可以说是行业新常态的起点，进入新常态，房地产已回归民生行业。
而回归常态，必有阵痛。“政策总结下来基本上就是要缩表。从宏观层面来说，国家的金融部门要缩表，减少金融资源在这个行业里的占比投入，所以占比投入数字从去年下半年就开始下降了。从开发商角度来说，缩表更直接表现为要降债务。”郁亮表示，降负债、去杠杆、去金融化的过程中，房地产行业短期业绩受重大冲击是必然的，但阵痛之后，仍有机会。
郁亮表示，每个行业都会经历冬天，而经过冬天熬出来的企业，往往是解决了科技应用和线上线下融合等问题，房地产企业要改变观念，不要想着赚大钱、快钱，要思考怎样赚小钱、慢钱，学会赚小钱的企业才会在下个春天被需要。“与其问冬天怎么样，不如努力寻找下个春天的新活法。”郁亮称。
房地产回归民生行业
“我们需要思考，过去地产行业所取得的业绩，有多少是我们为客户提供好产品好服务带来的，有多少是金融杠杆所带来的？金融杠杆带来的红利消退，便是今天回到常态要经历的阵痛之一。”郁亮表示，整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，这必然会对行业带来阵痛，但阵痛之后还有机会，因为一个常识是天下没有做完的生意。
“房地产已经回归民生行业，从黄金时代回归到新常态。”郁亮表示，房地产行业至今存在三个阶段，首先是土地红利阶段，后来是金融红利时代，在这两个阶段，资本市场评价地产公司，先以土地储备为指标，有多少地值多少钱，再后来用PE（市盈率）来评价，不少企业用杠杆来撬动估值。如今，进入管理红利时代，企业需要将服务做得更精细，结合科技服务和用户体验进行改进，这些都是业务发展的潜力。
郁亮认为，所谓民生行业，即和老百姓生活息息相关的行业，与纯商品、纯市场化的行业不一样，当房地产回归民生行业时，房企方方面面都要做出调整。
郁亮还以家电行业和日本房地产行业为例，分析了企业在经历阵痛后如何寻找新的机会。
“中国的房地产行业情况肯定比日本好，从城市和客户的需求维度来看，仍有很多机会。”郁亮表示，过去的城市建设面临的很大一个问题是千城一面，城市发展到今天，需要有一些美好的记忆留下来，城市更新便成为一种趋势，千城一面的问题也将通过城市更新得以解决。
因此郁亮认为，每一个值得改进的地方，都是行业发展的空间和潜力，从这个角度来看，围绕城市同步发展，围绕客户同步发展，行业仍有巨大的机会。
学会赚小钱
郁亮曾指出，未来房地产行业的利润将向制造业看齐。交流会上行，郁亮再次谈及行业的赚钱逻辑已发生改变。
“此前房地产黄金时代认为钱能解决的都不是问题，如今钱本身即成为行业的问题。”郁亮表示，如今的赚钱逻辑已经改变，房地产企业不要想着赚大钱、快钱，要学会赚一分一厘的小钱，才是下个春天所需要的能力。
交流会上，郁亮还多次强调做好产品与服务的重要。其中之一则是物业服务。
对于万科在物业领域的动作，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全表示，万科在物业尤其是住宅物业领域里要特别谨慎地做收并购。朱保全表示，万科对物业收并购保持谨慎态度主要是基于两个原因：一方面是高额的收并购资金并未流向业主服务，从行业来看是有问题的；另一方面是企业规模变大后，如果没有牢固的客户基础，物业企业也会出现现金流问题，因此郁亮认为物业不在规模大小，而在于口碑和效益，扎实做好基础，有一个牢固的客户关系才是最重要的。
（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）