想要脱胎换骨，万科还需几步？
文
｜《中国企业家》记者 李艳艳
编辑
｜周春林
头图来源
｜中企图库
“你给自己过去三年的任期表现打多少分？”
“未来三年，这个行业能好起来吗？”
“未来三年，万科会成为为数不多穿越新一轮房地产周期的企业吗？”
6月30日下午，深圳盐田万科国际会议中心。台上，万科董事会主席郁亮和“大股东”深铁董事长辛杰并排坐在一起；台下，则坐满了全国各地赶来的百余名投资者。万科2022年度股东大会刚进入提问环节，投资者的问题就如“连珠炮”般向郁亮袭来。
来源：万科集团官网
郁亮的回答风格一如既往，滴水不漏。“如果打高分就显得不合适，毕竟（万科）股价跌那么多。”接着，他话锋一转，“但打分特别低，我也觉得很虚伪，也是贬低了我同事的努力。你们今天的投票就是决定要给我多少分。”
过去三年，是地产行业深度调整的三年。这一背景下，万科保持了财务安全，业务向前发展，转型业务逐步结果，期间也历经阵痛。从郁亮过去三年的任期感受、未来三年行业机会判断以及万科自身的行动计划里，投资者们迫切想要知道穿越周期的答案。
当然，他们的疑虑有着现实基础：
曾使郁亮备受争议的“活下去”之论，终于在过去三年以行业剧变、大批房企债务违约的方式被“平反”。万科虽被证明看得准、看得远，仍挡不住自身利润下滑的窘境。外界也认可万科是“活下去、活得好、活得久”的样本，但资本市场用脚投票，股价还是不给面子。
行业同此凉热，万科也不例外。
“过去三年对我们每个从业者来说，都是百感交集的，并非只有万科不容易，没有哪个人、哪个企业是容易的。”郁亮说。但与此同时，他仍表达了对未来的信心，“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向对，我相信万科能够穿越周期。”
地产黄金时代，万科学习美国地产开发商帕尔迪，在2010年成为国内首家冲破千亿销售规模的房企。踏上转型之路后，万科瞄准了曾经历过日本整个大缩表过程的大和房建。由于缩表行动坚决，加之新赛道开辟成功，其在日本的租赁公寓和物流业务规模已位列第一。
2021年，万科提出加速转型，从“开发为主”转到“开发经营服务并重”，并启动了近十年来公司史上最大的组织调整。而今，经营服务业务已走过“交学费”阶段。如郁亮在万科2022年度业绩会上所言，今年经营服务业务收入会有两位数增长，利润开始有正向贡献。
郁亮认为，要想抓住新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出问题，“买得越多错得越多，融资越多其实越不安全。”
近期，许久不谈房地产的万科创始人王石，也在某公开论坛上给万科和行业提气。他说， 万科仍处在痛苦的转型之中。房地产高增长时代已经结束，但不意味着没有市场机会，而是“刚刚开始”。房地产开发之外的经营服务业务，将是万科实现二次增长的“机会”所在。
任期感受：脱胎换骨仍需较长时间
股东大会上，回顾过去三年的工作，郁亮说，这是着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年。行业处在新旧模式交替的阶段，尽管万科比较早意识到高增长不可持续，但行为仍然没有完全摆脱惯性，出现了投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。
“过去几年万科花了相当多的精力，去解决这些旧模式下的老问题。”郁亮称，目前万科已经取得一些进展，如投资质量的提高、产品能力整体性的提升，持有经营性物业能力也在提高，开发和经营服务协同的强化，公司资债结构的优化，抵御风险的能力进一步加强等等。
来源：万科集团官网
对于未来的行业机会，郁亮认为，消费者需求更新迭代速度快，市场是不会饱和的。房地产市场是常做常有、常做常新的，总会有新的生意机会。
他举例称，过去的手机、现在的汽车，都是在行业完全成熟后不断长出新的分支，并且逐步取代了原来的主干，房地产也会经历这个过程。“发展商提供的产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是会非常有吸引力。”
郁亮强调，要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现问题，买得越多错得越多，融资越多其实越不安全。
因此，郁亮表示，未来万科会持续聚焦三件事情：
一是提高开发业务的管理水平，“开发业务是万科的基本盘，我们做经营服务业务也需要基本盘巩固”；二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。
这三方面的行动路线，郁亮曾在多个场合跟股东有过交流。“
尽管目前有些进展，但脱胎换骨仍需较长时间。
因为在目前的市场情况下，要消化过去的问题，需要的时间比预想要更长。万科的转型难免会经历一些阵痛，经营服务类业务收入表现要占到主流，也存在一定困难。”
“说不着急也不可能，但再着急也得静下来做事。”郁亮说。即使挑战重重，他仍希望传递对未来的信心，表示将坚定开发经营服务并重战略，“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向对，我相信万科能够穿越周期。”
形势判断：市场短期有压力，长期需求基础仍在
2023年已经过半，万科集团总裁祝九胜用“短期有压力、努力有成效、长期有信心”来总结万科对于目前市场形势、经营压力和未来的判断。
祝九胜说，短期有压力，是基于行业现状和业绩的滞后性。第一、过往两年，特别是2022年市场变化的严峻性超出预期。第二、2023年年初市场有恢复，信心有提振，但4、5、6月份数据不乐观，往后看市场还是有一些不确定性，如何应对好，“这是来自市场的压力”。
第三、开发业务和经营性业务能力的提升，转化为结算利润，客观上有一个时间的滞后。“今年第一季度公寓、物流、商业都是双位数增长，公寓收入增长10.8%，物流增长了20%，商业增长了10.4%，但这些努力反映在业绩上还需要时间。”祝九胜称。
郁亮则用一组更具体的数据，回应了投资者高度关注的市场话题。
今年4月，全国主要城市新房成交环比下降26%，5月又下降2%，6月目前来看，也没有恢复。从新房来访和二手房带看量看，6月比5月也是下降的，分别下降7%和10%。据此，郁亮表示，
市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交也没有达到合理水平。
“短期信心还需进一步重建。“郁亮说。在他看来，影响当前市场表现的是短期预期问题。而短期预期和市场氛围受很多外部因素影响，修复需要时间。他表示，市场长期需求基础仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。
“未来十年，中国还会新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将会扎根下来，他们现在住的房子改善需求大。此外，城市里将近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅连电梯都没有装，有更新提升的需要。城市居民改善居住条件，以及休闲度假等等也都是正在兴起的合理需求。”郁亮说。
万科国际会议中心。摄影：李艳艳
郁亮表示，目前，消费能力的基础还在。在居民部门大量提前还贷的情况下，到5月份存款还增加到了129.6万亿元。“居民部门总储蓄对利息的覆盖倍数”这个指标也值得关注，它可以用来衡量购买力，也可以评估市场整体的安全程度，目前这个指标还远高于安全临界点。
深铁表态：投资万科是正确选择
即便经历周期阵痛，从2022年的业绩表现来看，万科仍是全国营收第一的房企：5038.4亿元的营收，同比增长11.3%。利润与去年持平，连续14年经营性现金流净额为正；同时对投资性地产一直采取成本法计算。
“所以，
万科的利润是货真价实的，是有现金流支撑的，深铁投资万科是一个正确的选择。
”此次万科股东大会上，辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予肯定。他说，在房地产行业深刻变革下，万科守住了安全经营底线，作为股东感到很欣慰。
此前，作为万科大股东的深铁多次公开表态，始终支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理。从过去三年万科实际运行情况来看，深铁也做到了言行合一。据一位内部人士透露，即使在此轮地产行业最艰难的周期中，深铁也从未派驻过任何人员到万科。
此次股东大会选举产生了万科新一届董事会，郁亮等董事候选人高票当选，新任独立董事中还包括了“人工智能之父”沈向洋等知名企业家和专业人士。万科董秘朱旭表示，新一届独立董事的结构，有助于形成均衡、多元化的背景，能最大限度代表各方利益。
来源：万科集团官网
新一届董事名单中，深圳地铁作为大股东，董事席位数量并无变化，仍然保持三席，分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松。万科方面的席位数量同样保持了一致，仍为三席，分别是郁亮、祝九胜、职工董事王蕴。
独立董事方面，席位数量也无变化。原独董张懿宸将继续留任，康典、刘姝威和吴嘉宁因任期已达法律规定的上限6年，所以无法继续出任。
此次股东会上，辛杰表示，深铁坚持长期主义，保持战略定力，对万科的认同和支持不会因为市场一时的波动而变化。“就像三年前我说过，深铁对万科是全方位的支持，这点我们始终坚定不移，（也会）继续在多个领域、多个项目以及新的赛道上与万科深入合作。”
2022年11月，万科与深铁等6家深圳国企签署全面战略合作协议，于城市更新、产城融合、TOD等领域深入合作。此外，万科和深铁联合打造的TOD商业综合体睿印也于4月30日正式落地，成为深圳未来核心片区“超级总部基地”首家开业的商业项目。