老牌房企招商蛇口最近并不轻松，一边是上半年业绩掉队，另一边是其深圳一写字楼项目与民企的纠纷迟迟未解。然而，尽管公司盈利减少，但招商蛇口在拿地上野心却并不小。因商业模式具有一定稀缺性，完成今年2500亿元的销售目标仍有一定潜力。
《投资者网》岳红豆
8月24日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，001979.SZ）发布2020年上半年业绩报告。
财报显示，上半年实现营收约243.2亿元，同比增长45.74%；归属于上市公司股东的净利润为9.13亿元，同比大幅下降81.35%；经营活动产生的现金流量净额为-29.9亿元，同比减少149.32%。也就是说，虽然上半年营收依然保持增长，但利润与经营现金流的下降却警示了招商蛇口面临潜在风险。
营业成本增速“大超”收入增速
作为头部房企，疫情影响之下，招商蛇口的“回血”能力也称得上可圈可点。
据半年报，招商蛇口今年一季度销售额同比下滑，但二季度便恢复了增长。1至6月，公司实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，其中，杭州、上海、苏南、南京等4个城市公司的销售额突破100亿元。
虽然公司底盘大而稳定具有一定的抗风险能力，但增收不增利却难以回避，疫情影响下的上半年亦不是招商蛇口第一次发生归母净利润发生下滑。
纵观近三年财报，公司净利润同比变动幅度分别为97.54%、-31.17%与-81.35%。
而针对今年上半年净利润大降八成，招商蛇口在财报中解释：“报告期内，房地产项目受限价等调控政策影响利润受到抑制，且部分房地产项目结转结构变化，导致社区业务毛利率同比下降，同时，上半年部分房地产项目受疫情影响延迟结转，在一定程度上也影响了报告期利润。对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显。上年同期公司采取合作开发模式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。”
知名房地产专家、广东省房地产研究会执行会长韩世同对《投资者网》分析，招商蛇口带有很强的产业园区发展色彩，因此投资周期、销售周期以及结算周期可能都不太一致，前期投资或非常巨大，而营收和回报却相对漫长，“增收不增利的表现或与招商蛇口对产业园区的投资有很大关系。”
除此之外，疫情影响下行业毛利率下滑亦是招商蛇口利润增长的巨大掣肘。据中达研究数据显示，2020年中期，上市房企平均毛利率由2019年中期的32.4%下降2.6个百分点至29.8%，平均归母净利率下降2.4个百分点至12.8%。在已披露中期报的147家上市房企中，112家上市房企上半年毛利率处于同比下滑态势，仅有不足三分之一的房企同比增长。
数据显示，上半年，招商蛇口毛利率为23.85%，去年同期为37.88%；其中，招商蛇口重点的社区开发与园区开发业务的毛利率分别为18.77%、18.28%，同比下降4.32%与18.24%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示：“毛利率下降的现象，一方面是行业发展的必然，高暴利的时代已经过去，尤其是在控地价和稳房价的大背景下，单纯依赖地价上涨等来获取暴利的空间在减少。另一方面，和今年疫情下的各类冲击是有关的，各地库存压力增加，必然需要降价促销，同时各类营销开支等也增大，这也会使得此类房企的毛利率等出现下降。”
然而，尽管盈利减少，招商蛇口在拿地上野心却并不小。
2020上半年招商蛇口总计容建面积为660.09万平方米，总地价为635亿元；去年同期，招商蛇口总计容建面积为383.31万平方米；2019全年的总地价仅为976亿元。此外，招商蛇口上半年总拿地金额为641亿元，同比增长61.5%，拿地额占同期销售额的57.9%。
业绩增长乏力下的逆势拿地表现，则直接反映在了财务数据上。2020上半年招商蛇口营收同比增长45.74%，但营业成本却同比大幅增加了78.65%，远远高于收入增速。
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对此表示理解，在较宽松的货币政策下，地产商纷纷加快了拿地节奏，其中不乏一些溢价率高的地块。“从长期来看，如果企业资金链较稳定，这个时候拿地应该是一个较好的选择。”
在倡导房企健康发展的大环境下，公司将如何平衡营业成本与收入增速不均的问题？《投资者网》就上述问题致函招商蛇口投资者关系邮箱，公司并未回复；就二季报相关问题联络招商蛇口董秘刘宁，对方回复短信称“都快披露三季报了”，便再未作答。
国泰君安证券则在研报中表示，招商蛇口本期结算多为2016-2017 年拿的高价地且并表结算增加（投资收益减少），所以才体现出营收大幅增长、利润大幅下滑，其实公司高价拿地量并不大，2017 年下半年后拿地楼面价仅在7000-8000 元/平，销售均价维持在2 万/平。基于公司上半年销售和拿地均有较好表现，国泰君安认为招商蛇口逆势增长可期。
合作项目陷纠纷涉1.75亿补偿款
不尽乐观的利润增长之外，招商蛇口亦遭遇项目建设与销售的违约问题，导致与之合作的民企陷入经营困境。
据《经济参考报》、《财联社》今年7月及8月中旬报道显示，招商蛇口陷入与民企深圳桦盛科技有限公司（以下简称“桦盛公司”）合同纠纷。
据了解，招商蛇口位于深圳的项目“招商局前海经贸中心”与2017年通过签订《定制合同》，将尚未开工的3栋物业提前出售予桦盛公司，但该项目的预售证取得时间大大晚于约定时间，且后期由于其他股东方增资进入项目，桦盛公司协商解除合同后，最高不超过1.75亿元的一笔补偿款至今无法到位，导致公司陷入经营困境。
桦盛公司对《投资者网》出具了《定制协议》，合同显示，2017年9月20日，甲方深圳市前海蛇口启迪实业有限公司（以下简称“前海启迪”，由招商蛇口旗下的“深圳市招商前海实业发展有限公司”简称“前海实业”100%持股）与乙方桦盛公司签署协议，约定将招商前海湾一期写字楼的3栋物业出售给桦盛公司，桦盛公司交付保证金6亿元。
协议显示，前海经贸中心一期将于2018年4月取得办公楼预售证、2018年9月取得公寓预售证，但据深圳市房地产信息平台，该项目实际取得预售证的日期为2020年3月20日，较约定时期延迟将近两年。
值得一提的是，招商蛇口此次牵涉的《定制合同》也许是业界普遍的灰色地带。“很多地产商与投资公司都会这样做。对地产商而言，在取得预售证之前将物业售出，有助于资金回笼；而对投资公司来说，定制阶段买入或能在将来出售上取得价格优势。很难说是某一方是完全过错方。”一位接近招商蛇口的人士告诉《投资者网》。
然而在韩世同看来，由于带有违规色彩，这种“定制”写字楼的现象在广州是很少的，“由于前几年前海的发展进入高潮，桦盛公司也有可能因为急于想获得这个写字楼而签订《定制合同》。”
“前海现在的写字楼肯定存在过剩的情况，所以其实市场状况也影响了他们的开发进度，或许这才是提前签订《定制协议》的主要原因。若市场还像双方达成协议时那么红火，其实现在也许不成问题了。”韩世同分析称。
盘和林则对《投资者网》直言，招商蛇口在合规性控制上的确存在问题，且“先建设后办手续”的背后肯定存在利益链条。“因为国家办证的时间周期脚掌，开发商就通过先建设争取相对应的时间周期，但一般来说这种体量的项目不应该做这种博弈，在有明显法律漏洞下这种行为是不可取的。”
项目得不到预售证意味着桦盛公司无法出售资产，从而回笼资金。“时间上的违约对我们的资金运用有很大影响，且存在交楼标准不达约定标准等问题，因此今年3月，招商蛇口提出让我们退出项目，解约。”桦盛公司负责人告诉《投资者网》。
据桦盛公司介绍，谈判退出时双方于4月底达成共识，甲方退还乙方6亿保证金，且要求乙方提出最高不超过1.75亿元的利息补偿。然而，1.75亿究竟如何赔付，双方陷入沟通困境，由此，该笔资金成为双方矛盾的关键所在。《投资者网》就此致电当时负责桦盛公司合同项目的招商蛇口副总经理聂黎明，对方曾参与解除合同沟通会，但去电并未被接听；致函招商蛇口投资者关系邮箱，公司并未回复；致简讯招商蛇口董秘刘宁，对方亦未回应询问。
值得注意的是，彼时与桦盛公司签署合同的前海启迪，已于2019年12月30日变更为有深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称“前海自贸”）100%持股，而前海自贸由深圳市前海开发投资控股有限公司（前海管理局下属，以下简称“前海投控”）与前海实业分别持股50%，意味着前海管理局增资进入招商蛇口旗下项目，成为持股一半的股东方。
就此，协议的1.75亿补偿款成为了“踢皮球”的问题。桦盛公司告诉《投资者网》，前海自贸称补偿问题需要前海投控与招商蛇口两方同意才可。“但前海投控说1.75亿由招商蛇口单方面负责，他们作为后期增资进入的股东与此事无关。我们多次要求三方开会，但负责人均不参会。” 桦盛公司负责人称。
“招商蛇口是否涉嫌违规预售，恐怕还需要深圳的相关政府部门来界定。但对桦盛公司来说，60个亿的物业如果只支付了6亿，其实损失并不是很大，能够退回定金款项亦没有太大的问题。”韩世同说。
2500亿元销售目标如何完成
除房企普遍面对的拿地发展与创收盈利的平衡难题，亦需时刻注意具体项目的合法合规，2020对招商蛇口而言也许并不轻松。
今年4月，招商蛇口董事长许永军为公司定下2500亿元的销售目标。据披露，招商蛇口2020年可售货值超4000亿元,其中今年新推的大概会有2400亿，有1000多亿是2019年留下来的。基于此，同比过去几年的去化率，我们确定2020年的销售目标为2500亿元，同比去年增长了13%。”招商蛇口总经理蒋铁峰介绍。
招商蛇口公布的8月销售及近期购得土地使用权情况简报显示，2020年8月，招商蛇口实现签约销售面积110.42万平方米，同比增加18.74%；实现签约销售金额268.05亿元，同比增加48.46%。2020年1-8月，公司累计实现签约销售面积711.86万平方米，同比减少2.41%；累计实现签约销售金额1603.75亿元，同比增加15.72%。
对招商蛇口而言，今年2500亿元的目标不是冲刺，更像是一场稳中求进。长江证券近日亦发布研报称，短期业绩压力与长期资源价值共存，虽然公司短期业绩承压，但其商业模式具有一定稀缺性，新增土储亦有一定差异化成本优势，包括利息负担在内的广义费用控制处于行业领先水平，长期角度仍具备创造超额现金流的能力。
值得一提的是，招商蛇口目前手上还拿着前海与蛇口太子湾的土地。许永军曾公开称，前海土地计划8至10年开发完毕，总建筑面积约500万平方米，在未来可售物业与持有物业方面的分配，招商蛇口或依然有值得期待之处。（思维财经出品）■