上市公司“体检异常”：行业风险迫近
上市公司“体检异常”：行业风险迫近 更新时间：2011-4-29 12:06:43 本报记者 田新杰 上海报道 一年一度的上市公司年报，恰似房地产企业的年度“体检”，但今年检测出，相关指标“异常”，背后的行业风险更令人担忧。 根据最新的数据统计，这些异常的指标包括了现金流净值、资产负债率、存货周转率等，其中存货周转率这个以往并未引起业内太多关注的指标此次却创下新低，揭示众多房企目前的企业运营及盈利能力的恶化状况：“69家地产公司2010年的存货合计数达到6949.86亿元，同比增长38.62%，平均存货周转率仅0.3次，创10年新低，甚至比2008年0.31次稍低。”国家调控政策未见丝毫松动，而房地产企业的“体质”已出现恶化，这是一种很不理想的状态。 中房信集团分析师针对性建议，企业应加速销售规避风险。而降价也是大势所趋。 存货周转率大降警报 据上市公司年报披露数据测算，地产公司存货周转率呈现明显的逐年下降趋势，而部分房企的这一指标已经降到了“离谱”的状态。 其中，上海新梅的存货周转率在所有地产公司中最低，2010年仅为0.056次，比2009年的0.078次进一步降低。包括绿景地产、陆家嘴、中华企业、上实发展、万业企业、招商地产、北辰实业、保利地产、万科、金地集团等众多业内标杆企业的存货周转率，都处于平均水平0.3次之下，同时2010年存货数量则几乎全部出现不同程度的上涨，不少企业的存货增长速度超过100%。 存货是企业流动资产的重要组成部分，它主要包括库存原材料、产成品、在产品、发出商品等，存货周转率是评价存货周转质量的指标。存货周转率越高表明自由及视同自由的流动资金周转质量越好，这一指标越低，意味着企业运营周转中存在的问题越大，抗风险能力也越差。 值得一提的是，存货周转率这一健康指标降低，一直被业内误读，具有代表性的是房企土地储备。 统计数据显示，在不少上市房企存货周转率下降的同时，往往伴随着土储量的持续上升或居高不下。例如，截至2010年末，万科土地储备面积超过3000万平方米，几乎已相当于3年的开工面积；保利地产土储面积也超过3000万平方米；招商地产土储面积超过1000万平方米，相当于去年开工面积的7倍；金地集团2010年末土储达1687万平方米，可满足其未来3至5年的发展需求。 “房地产企业尤其是上市房企，保持一定的土地储备量，这无疑是必须的战略，但关键在于把握科学的量，尤其是要和开工销售节奏、资金流转相协调。”一位筹备企业上市相关事宜的开发商高层告诉本报，保证健康的存货周转率等指标才应是决定土储体量等资产体量的重要前提。 此外，上市房企的其他“体检指标”也并不乐观。 据WIND数据统计，截至4月15日共有74家A股上市公司公布年报，合计现金流净值为负的701.67亿元，去年这74家公司的现金流净值为357.56亿元，同比减少296.24%。 申银万国的研究报告还指出，从整体看，龙头地产公司四季度末资产负债率为74.28%，为2008年以来的最高水平。 对此，高纬环球投资、资本市场部主管叶成宇4月19日在一季度分析报告会上告诉本报，作为企业健康的核心指标，存货周转率下降，是个不好的信号，或将引发企业其他指标的一系列连锁反应，而降到0.3次的水平，必须引起足够重视。 困局：房价未降 企业危难？ 叶成宇同时表示，在市场环境没有进一步恶化的情况下，相信大部分房企有能力化解低存货周转率及其引发的企业运营层面的危机。 不过，即使没有恶化，房企面临的压力无疑越来越大。 首先就是融资难度和压力持续增加。远洋地产董事局主席李明透露，不仅开发贷款很难取得，连个人住房贷款审批也明显放缓。现在商业银行分行的放款额只相当于过去一个支行的量。这意味着即使销售正常，开发商获得的销售回款也大大减速。 更要命的问题是，到目前为止，房价尚未出现明显回调迹象。这种情况迎来的，是包括中央主管部门和地方政府负责人异口同声的“调控持续、调控加码”的表态。住建部副部长齐骥日前公开表示，当前坚决贯彻国务院的调控政策，要坚决遏制不合理的住房需求，使市场价格符合真正的供求关系。要在增加土地供应、进而增加住房供应的基础上，全面准确落实相关调控政策。 很大程度上，房企的“病症康复”甚至最终的生死，取决于企业的集体选择，而焦点则落在是否加大供应、是否调整价格等具体环节。 CRIC分析师指出，从长远来看，在房地产调控更加严厉的情况下，一旦市场或者项目遭受大的波动，都将加大信托等鲜有少数融资渠道的风险。在这样的背景下，房企除了继续拓展融资品种和渠道外，更应该加大现有项目的销售力度，回笼现金加快资金周转，以此达到减轻资金运营风险的压力。